TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 24/03785

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anthony THIERS ; Me Nicolas GUERRIER ; SMA [Adresse 4]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/03785 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RGX

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEURS
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0704

Madame [J] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0704

DÉFENDERESSES
Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (SEML), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

Société SMA [Adresse 4], Représenté par DIOT IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2025
Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/03785 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RGX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 avril 2018, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], d’une superficie de 93 mètres carrés, moyennant un loyer mensuel initial de 1288,86 euros hors charges.

M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] ont, à compter du mois d’octobre 2020, signalé plusieurs dégâts des eaux ayant affecté leur salle de bain, leurs toilettes, leur salon, leur chambre, et leur balcon.

Par courrier du 6 avril 2021, la société Pacifica, assureur des époux [Y], a mis la RIVP en demeure d’avoir à remédier à des désordres résultant d’infiltrations s’étant produites au niveau de la salle de bain.

Dans un rapport d’expertise du 21 juin 2021 diligenté par cet assureur, il a été relevé que la cause du premier dégât des eaux, dont l’origine se situait au niveau de la douche des locataires, avait été supprimée par la RIVP qui y avait fait réaliser les travaux nécessaires, mais que persistaient toutefois des désordres consécutifs à la fuite réparée ; il était par ailleurs fait état de sinistres additionnels, d’origines différentes, affectant le plafond de la cuisine, les toilettes et le balcon.

Ce rapport d’expertise a été communiqué à la RIVP le 30 juillet 2021, accompagné d’un courrier par lequel la société PACIFICA a mis la bailleresse en demeure de procéder à la réparation des wc fuyards sous quinze jours, de rechercher l’origine du dégât des eaux sur le plafond de la cuisine, ainsi que d’intervenir pour la remise en état du chéneau en façade.

Par avis du 22 mars 2022, la commission de conciliation de [Localité 5], saisie par les consorts [Y], a constaté que plusieurs dégâts des eaux d’origines différentes avaient affecté leur logement (cuisine, balcon et salon), générant des moisissures et des dégradations, considérant qu’il appartenait à la RIVP de procéder de toute urgence aux réparations des désordres constatés.

La RIVP a, de son côté, fait procéder à une expertise dont le rapport, déposé le 30 mai 2022, a conclu à la responsabilité des consorts [Y] dans l’origine du premier de ces dégâts des eaux.

Le 9 mai 2022, M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] ont initié une procédure de médiation, laquelle n’a, selon courrier émanant de la SAS MEDIAJP du 9 juin 2022, pas eu lieu.

Le 5 septembre 2022, suite à un dégât des eaux dont l’origine se trouvait dans un appartement contigu à celui des consorts [Y], un nouveau rapport d’expertise contradictoire a été établi à l’initiative de la RIVP, préconisant le remplacement du parquet ainsi que du sol détérioré dans l’appartement des consorts [Y].

Les travaux préconisés ont été réceptionnés le 6 juin 2023.

Par exploit en date du 16 février 2023, M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] ont fait assigner la société la RIVP afin de :
condamner la RIVP au paiement des sommes suivantes :10.850,40 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel, sous réserve d’actualisation,11358,36 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, sous réserve d’actualisation,3000 euros en réparation de leur préjudice  moral, condamner la RIVP à procéder à tous travaux sur les descentes et chéneaux de l’immeuble « pour suivant le constat du cabinet EUREXO du 21 juin 2021 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir » -sic-condamner la RIVP au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la RIVP aux dépens notamment des frais d’expertise pour un montant de 6207 euros TTC.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2023 à laquelle un renvoi a été ordonné, à la demande des parties, à l’audience du 7 novembre 2023. A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 7 mars 2024, pour mise en cause de l’assureur de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la RIVP a assigné la société SMA en intervention et en garantie aux fins de la voir condamnée au paiement de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la RIVP, et au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 mars 2024, les deux affaires ont été jointes. Les demandeurs ne s’étant pas présentés, l’affaire a toutefois été radiée.

Rétablie au rôle le 4 avril 2024, elle a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024.

A l’audience du 4 octobre 2024, il a été constaté que toutes les parties n’avaient pas été régulièrement convoquées. L’affaire a donc fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience du 5 février 2025, M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] , représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent au juge de :
condamner la RIVP au paiement des sommes suivantes :13 041,08 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, sous réserve d’actualisation,3000 euros en réparation de leur préjudice  moral, condamner la RIVP à procéder à tous travaux sur les descentes et chéneaux de l’immeuble « pour suivant le constat du cabinet EUREXO du 21 juin 2021 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir » -sic-condamner la RIVP au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la RIVP aux dépens notamment des frais d’expertise pour un montant de 6207 euros TTC.
Aux termes de leurs écritures, et au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils soutiennent que la RIVP a manqué à ses obligations de leur assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives. Ils soulignent avoir subi plusieurs dégâts des eaux, soulignant que la RIVP s’est abstenue de procéder avec diligence aux travaux de réparation et de reprise des différents désordres ayant affecté leur logement depuis octobre 2020, et qu’elle n’a, à ce jour, toujours pas procédé aux travaux nécessaires sur leur balcon. Ils estiment que, du fait de l’inertie de la bailleresse, ils ont été contraints de vivre dans un logement humide. Ces désordres auraient par ailleurs généré des tensions au sein de leur couple.

Ils contestent être à l’origine du premier dégât des eaux, considérant que les travaux de suppression de sa cause, diligentés par la RIVP, plus de six mois après leur signalement, s’analysent en une reconnaissance de sa responsabilité. Ils précisent que le second sinistre, intervenu le 30 juillet 2022, qui trouvait son origine dans l’appartement contigu, n’a été pris en charge par la bailleresse que le 6 juin 2023. Ils ajoutent qu’il est indifférent que le troisième sinistre, qui a affecté le plafond de leur cuisine entre le 17 juin 2021 et le 3 août 2022, trouve son origine dans l’appartement situé au-dessus du leur, la RIVP demeurant tenue de leur garantir une jouissance paisible. Ils exposent enfin que le sinistre affectant le balcon n’a toujours pas été pris en charge.

En réponse à la RIVP, qui soutient qu’ils n’ont pas été empêchés de jouir totalement de leur logement, ils soutiennent que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance n’est pas conditionnée par l’impossibilité totale de jouir des lieux; ils estiment qu’une impossibilité, même partielle, de jouir des lieux peut donner lieu à réparation.

La RIVP, représentée à l’audience par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge de :
débouter M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] de leurs demandes, fins et conclusions ;Si par extraordinaire le juge des contentieux de la protection venait à considérer que M. et Mme [Y] ont subi un préjudice,
condamner la société SMA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la RIVP soutient s’être montrée diligente dans la réponse apportée aux désordres signalés.

Elle considère que les consorts [Y] sont à l’origine du premier dégât des eaux, survenu du fait du manquement des locataires à leur obligation d’entretenir les joints de la douche, lesquels relèvent des réparations locatives; elle ajoute qu’en application de la convention IRSI, la prise en charge des travaux d’embellissement consécutifs à ce désordre, dont le montant s’élève à moins de 5000 euros, relève de la responsabilité de leur assureur.

Elle ajoute n’avoir été informée du dégât des eaux ayant affecté leur cuisine qu’à réception du rapport d’expertise du 21 juin 2021, et que, ce dernier trouvant son origine chez leurs voisins, il leur appartenait d’engager la responsabilité de ces derniers. Elle ajoute avoir néanmoins fait réaliser les travaux nécessaires à la suppression de la fuite le 3 août 2022, ce délai s’expliquant par le fait que les voisins à l’origine de la fuite demeuraient injoignables.

Elle indique, s’agissant des désordres affectant le balcon, que les travaux ont été réalisés le 11 avril 2023.

Selon elle, les consorts [Y] échouent à prouver la persistance des désordres affectant leur cuisine et leur balcon, tout comme ils échouent à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance, en l’absence de démonstration du caractère inhabitable des lieux. Elle observe par ailleurs que le préjudice moral n’est étayé par aucune pièce.

S’agissant enfin des désordres affectant les toilettes, elle considère que ces derniers, si tant est qu’ils existent, l’expert intervenu le 21 juin 2021 ne les ayant pas constatés, relèvent, en vertu de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987, de la responsabilité des locataires.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale.

L'article 6-1 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En revanche, en application de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Le locataire voisin, qui a un lien contractuel avec le bailleur, n’est pas un tiers au sens de cette disposition et le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte pour le locataire. Par ailleurs, le fait par un locataire d'excéder les droits découlant de son bail ne peut avoir pour effet de le considérer comme un tiers au sens de l'article 1725 précité et ainsi la jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte, même s'ils résultent de rapports de mauvais voisinage (civ 3ème 20 avril 2005 n°03-18.390).

Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire, quand bien même le désordre résulterait du fait d’un autre locataire.

En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l'action d'exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit donc faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives, qui incombent au locataire et sont énumérées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le locataire est en effet tenu, en application de l'article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (...) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant " les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " ; ces travaux d’entretien courant comprennent notamment:
les canalisations d'eau : Dégorgement. Remplacement notamment de joints et de colliers.Le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets : Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
Enfin, aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l'article 1353 du code civil, c'est au locataire qui met en œuvre la responsabilité de son bailleur de prouver la faute et le lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu'il invoque.

En l’espèce, les consorts [Y] évoquent plusieurs désordres ayant diverses origines, qu’il convient d’examiner successivement pour déterminer la responsabilité du bailleur pour chacun d’eux;

Sur la responsabilité du bailleur ’sagissant des dégâts des eaux trouvant leur origine dans la salle de bains et les toilettes des consorts [Y]

Il n’est pas contesté qu’un premier dégât des eaux a été signalé par les époux [Y] au mois d’octobre 2020.

Ces derniers versent aux débats un rapport de recherche de fuite dont il résulte que des désordres ont été signalés le 30 octobre 2020 et ont donné lieu à une recherche de fuite le 4 novembre 2020, par le Groupe AFD, qui constaté que la fuite était liée « à un manque d’étanchéité autour de la douche (au niveau de certains joints de paillasse) » et que le mécanisme des wc était fuyard.

Les locataires produisent par ailleurs un rapport d’expertise daté du 21 juin 2021, dont il résulte que la paillasse de la douche a été remplacée à neuf début juin 2021 par le bailleur, que l’ensemble était, au jour de l’expertise, sain et réparé, mais que persistaient des dommages consécutifs aux embellissements, précisant notamment :
Dans la chambre attenante à la salle d’eau, le parquet flottant est endommagé : des lames sont disjointes devant le seuil de la chambre vers le couloir de la salle d’eau;Dans les WC indépendants, les pieds de mur et soubassement du lave-main sont fortement endommagés (grosses boursouflures la cloison de droite et sur la cloison mitoyenne avec la salle d’eau, supports saturés d’humidité, peinture cloquée, avec salpêtre et moisissure se formant sous les boursouflures);Dans le salon, les pieds de murs de la cloison mitoyenne à la salle d’eau sont endommagés ; les plinthes sont décollées de leur support et ont noirci ; les peintures sont fissurées derrière le meuble TV ; sur 2cm environ à la liaison parquet/plinthe, le revêtement de sol est noirci par l’humidité qui s’est propagée;S’agissant des wc, le mécanisme fuyard constaté dans le rapport de recherche de fuite le 4 novembre 2020 n’a pas été réparé, mais aucune fuite n’a été relevée le 21 juin 2021. Il est précisé : « ne disposant pas des produits utilisés lors de la RDF, nous nous baserons sur leurs constats ».
Dans la partie « origine du litige et discussion », le rapport conclut au fait que « la responsabilité du bailleur est susceptible d’être engagée pour non respect des obligations professionnelles découlant de la loi du 6 juillet 1989 ». Dans le paragraphe « évaluation des préjudices », il est indiqué : « les WC sont à réparer aux frais du bailleur ; dès lors qu’ils le seront, le parquet de la chambre pourra être remplacé ainsi que celui du salon ; l’ensemble de ces travaux devront être assumés par le bailleur voire l’assurance ». En conclusion du rapport, l’expert déclare: « en l’état des constats réalisés et à notre avis, la responsabilité du bailleur est susceptible d’être recherchée en raison du traitement du dossier et des délais écoulés depuis la déclaration de sinistre des consorts [Y] concernant les DDE et la salle d’eau ».

La RIVP, qui conteste sa responsabilité s’agissant de ce premier sinistre, produit:
Une facture datée du 28 mai 2021 dont il résulte que des travaux de dépose et de repose de faïence murale ont été réalisés, suivie de travaux de reprise de plâtrerie au domicile des consorts [Y] (remplacement de la paillasse de douche)Un rapport contradictoire établi le 30 mai 2022 à la suite d’une expertise réalisée le 12 mai 2022, dont il résulte que :« le 1 octobre 2020, une infiltration s’est produite chez M. [Y] provoquant des dommages chez lui-même. L’origine du sinistre provient d’une infiltration par joint d’étanchéité en pourtour du bac à douche chez M. [Y]. La fuite a été réparée. Nous constatons des dommages aux embellissements et immobiliers privatifs chez l’assuré. La responsabilité de M. [Y] [I], locataire est engagée, recours conventionnel, la convention IRSI est applicable, à la suite d’un sinistre dégât des eaux, avec origines en parties privatives engageant la responsabilité de l’occupant (113. Fuite sur les joints de robinetterie et les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des appareils sanitaires ou par les joints de carrelage »).
Les conclusions des rapports d’expertise que chacune des parties produit sont donc contradictoires.

Il convient à ce stade de rappeler qu’il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties à l'instance, quand bien même ses opérations ont été menées contradictoirement et son rapport soumis à la discussion contradictoire des parties. Il sera en outre relevé que les deux rapports ont été réalisés après que la fuite ait été supprimée, par des travaux de remplacement de la paillasse de douche qui se sont avérés efficaces.

On notera par ailleurs que l’expert auteur du rapport daté du 15 juin 2021 emploie l’expression “la responsabilité du bailleur est susceptible d’être recherchée”, ce qui ne constitue pas une affirmation. L’hypothèse de la responsabilité du bailleur est par ailleurs motivée par « le traitement du dossier et des délais écoulés depuis la déclaration de sinistre des consorts [Y] concernant les DDE et la salle d’eau », mais l’auteur ne mentionne, dans le rapport, aucune cause précise s’agissant de l’origine de la fuite.

Il résulte cependant du rapport réalisé le 4 novembre 2020 par le Groupe AFD, qui a procédé à la recherche de fuite, alors qu’elle était encore active, que cette dernière était liée « à un manque d’étanchéité autour de la douche (au niveau de certains joints de paillasse) ».

Or, le remplacement des joints du pourtour de la paillasse de la douche relève, en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, de la responsabilité des locataires.

Le rapport d’expertise du 30 mai 2022, lequel conclue à la responsabilité des locataires, est ainsi corroboré par le rapport de recherche de fuite.

Le bailleur ne saurait donc être tenu pour responsable des désordres occasionnés par cette fuite et d’indemniser les locataires du préjudice en résultant.

S’agissant de la fuite sur les toilettes dont il est fait état dans le rapport du groupe AFD, son origine n’est pas établie, la mention « le mécanisme des wc est fuyard » étant insuffisante à en imputer la responsabilité à la bailleresse ou aux locataires. La fuite n’a par ailleurs pas été constatée le 15 juin 2021. Aucune autre pièce ne permet d’en étayer la persistance.

Dans ces conditions, la responsabilité de la bailleresse n’est pas établie s’agissant des fuites constatées sur le bac de douche et sur les toilettes le 4 novembre 2020.

S’agissant du dégât des eaux trouvant son origine dans l’appartement des consorts [H]

Il n’est pas contesté qu’un nouveau dégât des eaux, dont l’origine se situait dans la salle de bain de l’appartement situé au dessus de celui des époux [Y], a affecté le plafond de la cuisine des époux [Y]. Les auteurs du rapport d’expertise du 21 juin 2021 ont constaté, sur le plafond de la cuisine, une zone saturée d’humidité, des peintures fortement cloquées, des poches d’eau semblant s’être formées, et une partie des enduits déjà tombée mettant la dalle à nu.

Les consorts [Y] en imputent la responsabilité à la RIVP, en soutenant que l’origine de la fuite se situerait sur les canalisations encastrées de l’appartement situé au-dessus du leur, ce que conteste la RIVP qui produit :
Un rapport d’intervention démontrant qu’une tentative de réparation par la société ACORUS a eu lieu le 6 mai 2022 au domicile de Mme [G] [H], sans succès,Un courriel du 1 avril 2022, adressé par la société DIOT Immobilier, courtage d’assurances, à la RIVP, s’enquérant du séchage des supports pour procéder aux travaux,Une facture du 3 août 2022, démontrant qu’une « fuite persistante du bac de douche » a été réparée au domicile de Mme [G] [H] ;Une facture du 6 juin 2023, dont il résulte que des travaux d’enduit et de peinture ont été réalisés sur les murs humides du logement occupé par les époux [Y].
L’origine de la fuite, manifestement située au niveau du bac de douche du logement situé au-dessus de celui des demandeurs, n’est établie par aucune des pièces versées aux débats. Il sera toutefois, à ce stade, rappelé que si le bailleur n'a pas d'obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers, un autre locataire, en lien contractuel avec le même bailleur, n’est pas un tiers.

Or, il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que si la RIVP a été informée de l’existence de ce nouveau sinistre le 30 juillet 2021, à réception du rapport du 21 juin 2021, et que si les travaux de remise en état ont bien été effectués par la bailleresse, les travaux nécessaires à la suppression de la fuite ont été retardés jusqu’à l'été 2022, quand les travaux de reprise dans le logement des époux [Y] n’ont été achevés que le 6 juin 2023. Les tentatives de remédier au dégât des eaux trouvant son origine au domicile des consorts [H] ne sont par ailleurs démontrées qu’à compter du mois de mai 2022, soit plus de 10 mois après que la RIVP en ait été informée.

Il convient donc de retenir, s’agissant du désordre affectant le plafond de la cuisine, que la bailleresse a manqué partiellement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretien et a contribué, en retardant ses diligences, à l'aggravation du préjudice subi par les époux [Y].

S’agissant du dégât des eaux trouvant son origine dans l’appartement de M. [O]

Les époux [Y] ne font pas précisément mention de ce troisième sinistre dans leurs écritures. Il résulte toutefois du rapport déposé le 12 septembre 2022, à la suite d’une expertise réalisée le 5 septembre 2022, produit par la RIVP, qu’un sinistre s’est déclaré le 30/07/2022, consécutivement à un défaut de bouchonnage d’une canalisation d’alimentation privative en provenance du logement de M. [O], locataire au 7ème étage, soit, dans un appartement contigu au leur, et que ce sinistre y a causé des dommages affectant le parquet et la peinture du séjour ainsi que leur mobilier.

La RIVP produit un devis pour la remise en état du parquet chez les consorts [Y] daté du 15 novembre 2022, ainsi qu’une facture pour des travaux de remise en état du parquet datée du 6 juin 2023.

Il y a donc lieu de constater que, dans ce cas précis, la RIVP a fait preuve de diligence, en faisant réaliser un rapport d’expertise dès le 5 septembre 2022 et en sollicitant un devis le 15 novembre 2022 pour remédier aux désordres. Les travaux n’ont toutefois été réceptionnés que le 6 juin 2023, sans que ce délai ne soit expliqué par les éléments versés aux débats.

Il convient donc là encore de retenir, s’agissant du désordre affectant le parquet du salon et la peinture du séjour, que la bailleresse a, dans une certaine mesure, manqué partiellement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretien.

S’agissant du dégât des eaux affectant le balcon

L’auteur du rapport d’expertise daté du 21 juin 2021 versé aux débats par les consorts [Y] a constaté que l’écoulement des eaux ne s’effectuait pas dans les descentes d’eau pluviales mais sur balcon des assurés, qu’un goutte-à-goutte important était relevé en sous-face du chéneau, qui paraissait être en charge, aucun entretien n’y ayant été réalisé depuis des années. Des flashs d’eau étaient visibles sur le sol carrelé du balcon.

Les réparations sur les chéneaux et descentes d’eau pluviales incombent au bailleur. Ainsi, la RIVP, qui ne produit aucune pièce permettant de contredire l’origine du désordre constaté le 21 juin 2021, et ne conteste pas sa responsabilité sur ce point, elle sera jugée responsable des désordres constatés sur le balcon des demandeurs.

Les consorts [Y] se plaignent de sa persistance, sans toutefois produire de pièces au soutien du fait que le problème n’aurait pas été résolu, et ce alors même que la RIVP produit une facture du 12 avril 2023, dont il résulte que de gros travaux d’étanchéité ont été achevés le 28 avril 2023 sur ce balcon, ainsi qu’un rapport d’intervention du 22 mai 2023 démontrant la réalisation de travaux de réfection complète de l’étanchéité du balcon par du carrelage.

Il sera donc considéré qu’il a été mis fin au désordre le 28 avril 2023.

Sur l'évaluation du préjudice

Le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; il appartient à cette dernière de rapporter la preuve de son préjudice.

Il ressort par ailleurs de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il résulte de l'ensemble des pièces du dossier que :

- les dégâts des eaux survenus n'ont pas rendu l'appartement inhabitable et impropre à son usage, les désordres étant essentiellement esthétiques ;

- ceux dont la bailleresse est responsable ou partiellement responsable ont principalement concerné :
- le balcon : du 21 juin 2021 au 28 avril 2023 (soit 21 mois à compter de la notification du désordre, le 30 juillet 2021),
- le plafond de la cuisine : du 21 juin 2021 au 6 juin 2023 (soit 22,25 mois à compter de la notification du désordre, le 30 juillet 2021)
- le parquet et la peinture du salon : du 30 juillet 2022 au 6 juin 2023 (soit 10,25 mois).

-la réparation incombant à la bailleresse doit être appréciée en tenant compte de ce que la cause du premier sinistre (affectant la douche des consorts [Y]) ne lui est pas imputable, de la difficulté à joindre les consorts [H], et du nécessaire temps de séchage des supports avant de procéder aux travaux de reprise.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner la RIVP à payer aux consorts [Y] les sommes suivantes :

1214,73 (loyer hors charges justifié) x 5% x 21 mois = 1275 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance occasionné par l’impossibilité d’utiliser le balcon,1214,73 (loyer hors charges) x 5% x 22,25 mois = 1351,4 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance occasionné par les désordres esthétiques causés au plafond de leur cuisine,1214,73 (loyer hors charges) x 5% x 10,25 mois = 622,6 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance occasionné par les désordres esthétiques causés au parquet de leur salon.
La bailleresse sera ainsi condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 3249 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Les tensions familiales décrites dans leurs écritures n’étant nullement étayées, les époux [Y] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

Sur la condamnation de la RIVP à procéder à tous travaux sur les descentes et chéneaux de l’immeuble « pour suivant le constat du cabinet EUREXO du 21 juin 2021 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir » -sic-

Il a précédemment été démontré que la RIVP justifiait avoir fait réaliser de gros travaux d’étanchéité, achevés le 28 avril 2023 sur le balcon des demandeurs, ainsi qu’en atteste une facture outre un rapport d’intervention du 22 mai 2023 démontrant la réalisation de travaux de réfection complète de l’étanchéité du balcon par du carrelage.

Les demandeurs échouant à démontrer la persistance de ce désordre, ils seront déboutés de leur demande tendant à condamner la RIVP à faire réaliser des travaux sur les descentes et chéneaux de l’immeuble sous astreinte.

Sur l’appel en garantie

Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

L'appelant en garantie doit justifier de son droit d'agir à titre principal contre l'appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l’espèce, la RIVP sollicite la condamnation de la société SMA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, mais ne produit pas le contrat d’assurance qui la lie à la société SMA, de sorte que l’existence de l’obligation et l’étendue des garanties ne peuvent être vérifiées.

La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société RIVP succombant partiellement, elle sera condamnée aux dépens, dont seront exclus les frais d’expertise, d’un montant de 6207 euros TTC, qui ne sont en l’état pas justifiés.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la RIVP à verser à M. [I] [Y] et Mme [U] [Y] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,