TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/03025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à M. [P].[H] [X]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à M.[V] [B] [M]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03025 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46I3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA COLOMBIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - Représentée par M. [P].[H] [X], gérant - [Localité 1]

DEFENDEUR

Monsieur [V] [B] [M]
né le 29 Janvier 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 5 août 2022, la SCI LA COLOMBIENNE a donné à bail Madame [V] [B] [M], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA COLOMBIENNE a fait signifier à [V] [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 1.322,80 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 28 mars 2024, la SCI LA COLOMBIENNE a attrait [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner [V] [B] [M] à lui payer:* la somme provisionnelle de 1.273,45 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, la SCI LA COLOMBIENNE, représentée par son gérant Monsieur [D] [X], et Madame [V] [B] [M] comparaissant en personne, se sont accordés sur un échéancier sur 10 mois avec des versements de 86,41 euros par mois en plus des loyers et charges courants, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect de ce plan d’apurement. La SCI LA COLOMBIENNE s’est désistée de sa demande de frais irrépétibles.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA COLOMBIENNE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 août 2022 contient une clause résolutoire (article VII.A) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.322,80 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mars 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que [V] [B] [M] devoir la somme de 864,11 euros au 6 juin 2024.

[V] [B] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette en principal. Elle sera donc condamnée par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2024.

[V] [K] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience et a réglé une partie de sa dette locative.

Il convient de valider les mesures négociées entre les parties à l’audience, qui respecte les dispositions légales et préserve leurs intérêts.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour [V] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI LA COLOMBIENNE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· [V] [K] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI LA COLOMBIENNE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, avec indexation conformément aux modalités prévues au bail résilié et intérêts de droit à compter de la présente décision, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Il convient de constater que la SCI LA COLOMBIENNE se désiste de sa demande de frais irrépétibles.

Partie perdante, [V] [B] [M] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

La demande de frais d’exécution et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières à la charge du défendeur, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, suivant l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,