TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/00677

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Me MENNELLA Christelle
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à Me FALBO Joseph
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00677 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4O7B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [T]
née le 09 Mai 1951 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christelle MENNELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de sous signature privée du 1er février 2023, Madame [K] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 17 février 2023, la SASU Action Logement Services s'est portée caution du paiement des loyers et de la réparation des dégradations locatives.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] a fait signifier à Monsieur [C] par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, un commandement de payer la somme de 1.950 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Le commandement a été dénoncé à la caution le 6 septembre 2023.
Par assignations des 21 décembre 2023 et 11 janvier 2024, Madame [K] [T] a attrait Monsieur [P] [C] et la SASU Action Logement Services devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin de voir :
• constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail,
• ordonner l'expulsion de Monsieur [C] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et le condamner à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
• condamner solidairement le locataire et la caution à lui payer :
- la somme de 2.789,92 euros à valoir sur l'arriéré des loyers, outre les intérêts de retard ;
- aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 250 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024, renvoyée et retenue le 6 juin 2024.
Lors des débats, Madame [T] et la SASU Action logement services, représentées par leur conseil respectif, ont repris oralement leurs conclusions déposées.
Madame [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à un montant de 4.701 euros arrêté à mai 2024.
La SASU Action Logement Services a demandé à titre principal le rejet des demandes dirigées à son encontre en l’état de contestations sérieuses, subsidiairement de dire qu’elle serait subrogée dans les droits du bailleur en cas de condamnation du locataire. Elle a en outre demandé la condamnation de Madame [T] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
La caution considère qu'il existe une contestation sérieuse sur les conditions de mise en jeu de la garantie locative.
Cité étude, Monsieur [P] [C] n’a pas comparu et personne pour lui.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [P] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à Madame [T].

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [T] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 1.950 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2023.

Monsieur [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] à son paiement, soit un montant actuel de 650 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] reste devoir un arriéré locatif de 4.701 euros, terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [C] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera condamné à verser cette somme à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

En l'absence de Monsieur [C] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement.

Sur l’engagement de la caution
L'article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
En l'espèce, la SAS Action Logement Services fait valoir que le bailleur n'a pas respecté les dispositions contractuelles de mise en œuvre de la garantie. Ce moyen de défense constitue une contestation sérieuse qui nécessite l'analyse des dispositions contractuelles. Cette analyse ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Dès lors, il convient de débouter Madame [T] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SAS Action Logement Services.
Sur les demandes accessoires
L’équité exige de condamner Monsieur [C] à payer à Madame [T] une somme de 350 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens et de rejeter la demande formée à ce titre par la SASU Action logement services tenant la position économique des parties.

De plus, Monsieur [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,