TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/00200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Mme [T] [H]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à Mme [L] [I]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00200 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4LYI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE METROPOLE AIX-[Localité 4] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [H] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 6 mai 2021, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE a donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 292,36 euros hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame et Monsieur [L] un commandement de payer la somme de 520,96 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 11 décembre 2023, l’EPIC HABITAT MARSEILLE PROVENCE a attrait Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Madame et Monsieur [L] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame et Monsieur [L] à lui payer :* une provision de 300 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 6 décembre 2023 ;
* une indemnité d'occupation équivalente à une fois et demi au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé selon les clauses du bail, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
Appelée à l'audience du 8 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.
A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 1.239,97 euros au 3 juin 2024, hors frais de procédure. Le bailleur a dit ne pas s’opposer aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan.

Madame [I] [L] a comparu en personne. Elle a reconnu la dette locative et a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise de paiement des loyers courants. Elle a indiqué avoir 2 enfants à charge et des revenus du foyer composés du salaire mensuel de son époux à hauteur de 1500 euros par mois. Elle a proposé de verser 50 euros par mois pour apurer sa dette, en plus du loyer.

Cité à étude, Monsieur [S] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Un rapport de carence du diagnostic social et financier a été rendu en l’absence des locataires aux rendez-vous fixes.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [S] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2023, pour la somme en principal de 520,96 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 octobre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Madame et Monsieur [L] restent devoir la somme de 1.239,97 euros, à la date du 3 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus et hors frais.

Madame [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qui est justifiée par les pièces versées au dossier (pénalités d’enquête sociale).

Le bail ayant été établi aux noms des deux époux, Madame et Monsieur [L] seront condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame et Monsieur [L] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame et Monsieur [L], de la qualité et de l’accord du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, HABITAT [Localité 4] PROVENCE sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. La demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2021, entre l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE d’une part, Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ;