TJ 13055, 6 juin 2024, RG 23/04113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Me MARQUAND GAIRARD CASABIANCA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à Mme [K] [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04113 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SYX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société EPIC 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 5 janvier 2020, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [K] [E] un garage et appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [E] un commandement de payer la somme de 767,59 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 19 avril 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Madame [K] [E] et de tout occupant de son chef ; condamner Madame [K] [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.875,70 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 15 mars 2023, avec intérêts au taux légal ;
* une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer échu, avec indexation, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.
Appelée à l'audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée et retenue le 21 décembre 2023.

Lors des débats, 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 11.176,63 euros, comptes arrêtés au 15 décembre 2023.

Comparaissant en personne, Madame [K] [E] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a exposé que la dette locative est née suite à des problèmes de santé qui ont conduit à la réduction de son salaire dans le cadre d’un arrêt maladie. Elle a fait valoir une capacité de remboursement et un enfant à charge.

A la date du délibéré le 22 février 2024, une réouverture des débats a été ordonnée pour recueillir les observations des parties sur l’absence de contrat portant sur un garage dont le paiement était sollicité.

L’affaire a été rappelée le 28 mars 2024, renvoyée et plaidée le 6 juin 2024.

Lors des débats :
l’EPIC 13 HABITAT a réitéré ses demandes en produisant la copie du bail du parking et en versant un décompte actualisé au 29 mai 2024 ; Madame [K] [E] a maintenu ses demandes en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants.
Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 avril 2023, soit plus de deux mois au moins avant l’audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX le 8 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus les 5 janvier 2020 et 8 janvier 2020, contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2022, pour la somme en principal de 767,59 euros.

En date du 3 décembre 2022, soit avant l’expiration du délai de deux mois qui lui était imparti, Madame [E] a réglé la somme de 771,59 euros.

Dès lors, la clause résolutoire n’est pas acquise et l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de résiliation de plein droit à ce titre, ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 29 mai 2024 que Madame [E] reste devoir la somme de 12.836,52 euros, correspondant aux loyers et charges courants, hors frais de procédure.

Madame [E] ne conteste ni le principe ni le montant de cette demande. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme à 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [E] justifie d’une reprise de paiement des loyers courants et d’un versement supplémentaire aux fins d’apurement de sa dette.

Compte tenu de sa situation personnelle et familiale, de ses efforts et de la qualité du bailleur, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties et les circonstances de l’espèce exigent, en équité, de rejeter la demande formulée par l’EPIC 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles, et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

La demande tendant à imputer au défendeur les frais d’exécution, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,