TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/02365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Me Caroline CAUSSE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à M. [Y] [H]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02365 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZZ3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E]
né le 07 Mai 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [Y] [H]
né le 20 Février 1980 à , demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 20 février 2021, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Madame [W] [R] un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 574 euros charges comprises.
Par acte du 15 février 2021, révoqué au 19 février 2024, Monsieur [Y] [H] s'est porté caution solidaire de Madame [H].
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, Monsieur [E] a fait signifier à Madame [R] un commandement de payer la somme de 3.450,92 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution Monsieur [H], le 28 décembre 2023.
Par assignations des 13 et 19 mars 2024, Monsieur [K] [E] a attrait Madame [W] [R] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Madame [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [R] à lui payer :* la somme provisionnelle de 4.737,61 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal, solidairement avec la caution Monsieur [Y] [H] pour la somme de 4.115,64 euros due au 18 février 2024 ;
* une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer échu avec charges, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile solidairement avec la caution ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, solidairement avec la caution.
Appelée à l'audience du 6 juin 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, Monsieur [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à la somme de 6.024,91 euros, comptes arrêtés au 4 Juin 2024.

Comparaissant en personne, Monsieur [Y] [H] a sollicité des délais de paiement. Il a soutenu ne pas être parvenu à joindre le bailleur pour régler la dette, ce qui aurait pu éviter la procédure judiciaire.

Citée à personne, Madame [W] [R] n'a pas comparu et personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Madame [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à Monsieur [E].

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023 pour la somme en principal de 3.450,92 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 février 2024.
Madame [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [R] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 615,10 euros.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 6.024,91 euros reste due au 4 juin 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.
Madame [R] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.
Elle sera donc condamnée à verser cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.450,92 euros à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.
Sur l’engagement de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par acte d'engagement du 15 février 2021, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution solidaire pour le paiement notamment des loyers révisables, charges, indemnités d'occupation, frais de procédure dus par la locataire, jusqu'au 19 février 2024 et dans la limite d'un montant global de 20.664 euros.

Monsieur [H] sera donc tenu solidairement au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu'au 19 février 2024, pour la somme de 4.115,64 euros.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [H] propose d'apurer sa dette en 4 versements, le premier d'un montant de 2.000 euros et les suivants d'un montant égal.

Au regard de sa bonne foi, en l'absence d'opposition et de difficultés invoquées par le bailleur du fait de la dette locative, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner in solidum Madame [R] et Monsieur [H], parties perdantes, à payer à Monsieur [E] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [R] et Monsieur [H],supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2021, entre Monsieur [K] [E] et Madame [W] [R], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 février 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;