TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/02208

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Me Henri LABI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 13 septembre 2024
à Mme [S] [G]
Le 13 septembre 2024
à Mme [H] [Z]
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02208 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YZO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er septembre 2012, la SA LOGIREM a donné à bail à Madame [G] [S] et Madame [Z] [H], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 531,42 euros charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, LOGIREM a fait signifier à Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] un commandement de payer la somme de 3.563,90 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 6 mars 2024, la SA LOGIREM a attrait Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion de Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] à lui payer :* une somme de 5.105,70 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 13 février 2024 ;
* une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
Appelée à l'audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.
A cette audience, la SA LOGIREM a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.780,84 euros au 4 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Le bailleur a dit s’en rapporter aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan.

Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] ont comparu en personne. Elles ont reconnu la dette locative et ont sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Elles ont fait valoir une reprise de paiement des loyers courants. Elles ont précise que la dette est née d’un retard CAF, régularisé depuis. Elles ont indiqué que leurs ressources étaient composées d’une pension de retraire et d’un RSA.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 2012 contient une clause résolutoire (article 6.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.563,90 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 décembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] restent devoir la somme de 2.780,84 euros, à la date du 4 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus et hors frais.

Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

En application l’engagement de solidarité prévue au bail et en leur qualité de co-titulaires du contrat, Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] seront condamnées solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame [G] [S] et Madame [Z] [H], de la durée du bail, de la qualité et de l’accord du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [G] [S] et Madame [Z] [H], devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnées à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA LOGIREM au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Madame [G] [S] et Madame [Z] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2012 entre la SA LOGIREM d’une part, Madame [G] [S] et Madame [Z] [H] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ;