TJ 13055, 6 juin 2024, RG 24/02209

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 13 septembre 2024
à Me Olivier GIRAUD
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02209 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YZQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [D], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [V]
née le 25 Septembre 1985 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er avril 2019, la SA [D] a donné à bail Madame [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 943,86 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA [D] a fait signifier à Madame [O] [V] par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 5.322,10 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 1er mars 2024, la SA [D] a attrait Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner Madame [O] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.864,57 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SA [D] a indiqué avoir signé un plan d’apurement avec Madame [V] le 23 mai 2024. Elle ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement conformément à cet accord, et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non respect des engagements.

Citée à étude, Madame [O] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [O] [V] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à [D].

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [D] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article 9.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 5.322,10 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [O] [V] restait devoir la somme de 2.190,23 euros au 15 mai 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 157,25 euros correspondant à des « frais de justice » qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles.

[D] verse un plan d’apurement signé avec Madame [V] le 23 mai 2024, qui prévoit un échelonnement de la dette sur 36 mois et des versements mensuels de 60,84 euros en plus du loyer courant.

Pour la somme au principal de 2.032,98 euros, Madame [O] [V] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [O] [V] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience et a réglé une partie de sa dette locative.

Il convient de valider les mesures négociées entre les parties dans le plan d’apurement signé le 23 mai 2024, qui respecte les dispositions légales et préserve les intérêts de la locataire. Il y aura cependant lieu de déduire le montant des frais de justice.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [O] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [D] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [O] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation conformément aux modalités prévues au bail résilié et intérêts de droit à compter de la présente décision, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [O] [V] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

La demande de frais d’exécution et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières, à la charge du défendeur, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,