TJ 77284, 12 mars 2025, RG 24/04800

Min N° 25/00302
N° RG 24/04800 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXEY

Commune DE [Localité 5]

C/
Mme [K] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Commune DE [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Me Jérôme DUVIGNAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jérôme DUVIGNAU

Copie délivrée
le :
à : Madame [K] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2013, ayant pris effet le 01er novembre 2013, la commune de [Localité 5] a donné à bail à Mme [K] [D] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 532,85 euros et des provisions mensuelles sur charges de 27 euros.

Invoquant des impayés, la commune de [Localité 5] a, par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, fait signifier à Mme [K] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 15 720,05 euros, dont 15 528,03 euros au titre des loyers et charges de février 2020 à janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la commune de Mouroux a fait assigner Mme [K] [D] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
À titre principal,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 avril 2024 ;
- ordonner la libération des lieux par Mme [K] [D] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
- ordonner l'expulsion de Mme [K] [D] et de tout occupant de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer la somme de 16 496,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2024 ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 621,88 euros à compter du 14 avril 2024 ;
À titre subsidiaire,
- ordonner l'expulsion de Mme [K] [D] en raison des violations graves et répétées du contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [K] [D], avec l'assistance de la force publique, sans délai, à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer lex locaux ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer la somme de 16 496,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2024 ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 621,88 euros à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux ;
En tout état de cause,
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par mois de retard à compter du prononcé de la présente décision, et ce jusqu'au jour de libération complète des lieux et de remise des clés et se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [K] [D] ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéance impayées, et ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an ;
- condamner Mme [K] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 février 2024 et, le cas échéant, le cout du commandement de quitter les lieux.

À l'audience du 15 janvier 2025, il a été donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 11 décembre 2024.

La commune de [Localité 5], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 19 493,11 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise demander l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en raison de l'absence de règlement intégral du loyer et des charges depuis 2020.

Mme [K] [D], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle précise avoir déposé un dossier de surendettement en novembre 2024 et avoir été déclarée recevable le 19 décembre 2024. Elle sollicite de plus larges délais de paiement, soulignant avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d'août 2024, et propose de régler 300 euros par mois, en plus de ses loyers courants, afin d'apurer sa dette locative.
Elle s'oppose à la demande d'expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la commune de [Localité 5] justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 février 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 27 septembre 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la commune de [Localité 5] justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La commune de [Localité 5] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signés le 31 octobre 2013, le commandement de payer délivré le 14 février 2024 et le décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 19 493,11 euros au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Ce montant tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges et en sont déduits les sommes versées par la locataire et est ainsi justifié.

Il convient, dès lors de condamner Mme [K] [D], sous réserve des développements ci-dessous, à payer cette somme à la commune de [Localité 5] au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 15 528,03 euros à compter du 14 février 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, lorsque les intérêts échus seront dus pour une année entière à compter de l'assignation, date de la première demande en ce sens.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 31 octobre 2013 comporte, en son article 12, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 14 février 2024, la commune de [Localité 5] a fait commandement à Mme [K] [D] de payer la somme de 15 528,03 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

La décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des particuliers, en ce qu’elle interdit au débiteur de payer ses dettes autres qu’alimentaires nées antérieurement à cette décision, empêche le jeu de la clause résolutoire lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ayant été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et avant la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne intervenue le 19 décembre 2024, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 15 avril 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI du même article, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu'au jour de l'audience, il a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dernière échéance due concerne les loyers et charges de décembre 2024. Or, Mme [K] [D] a réglé cette échéance le 03 janvier 2025. Il en résulte que la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est caractérisée. La locataire doit ainsi, de droit, se voir accorder des délais de paiement, compte tenu de la procédure de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne en date du 19 décembre 2024.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement et d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus des loyers et charges courants, d’un montant égal à 300 euros, conformément à sa demande, dans les conditions prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, et compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendrait fin, la clause reprendrait son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la commune de [Localité 5] serait alors autorisée à procéder à l'expulsion de Mme [K] [D] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux. À défaut pour la bailleresse d'arguer de la mauvaise foi de la locataire ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'elle y est entrée au terme d'un bail locatif, la bailleresse ne serait autorisée à procéder à l'expulsion de la locataire qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il n'apparaît par ailleurs pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La commune de [Localité 5] sera dès lors déboutés de cette demande.

Le sort des meubles serait ainsi régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [K] [D] serait redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 621,88 euros au 03 janvier 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] [D] aux dépens de l'instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2024 et de l'assignation du 27 septembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment compte tenu de la décision de recevabilité devant la commission de surendettement. Il convient donc de rejeter la demande de la commune de [Localité 5] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS