TJ 06088, 24 janv. 2025, RG 24/01930

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[K] c/ [N]

MINUTE N°
DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/01930 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVBL

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Stéphanie POUSSARD

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Astrid GALY DE GARBAIL

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [K]
né le 10 Mars 1989 à NICE (06300)
98 avenue Joseph Durandy
06200 NICE
représenté par Me Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [B] [N]
née le 18 Janvier 1949 à SENLIS (60300)
54 avenue de la Marne
Les Lilas
06100 NICE
représentée par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2017, à effet au 1er janvier 2018, Madame [M] [T] a donné à bail d’habitation à Madame [U] [N], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement avec cave et parking situé dans un immeuble dénommé « Les Lilas – Domaine de Cimiez » situé 54 avenue de la Marne à Nice 06100 moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 366 euros et d’une provision sur les charges mensuelles de 143 euros soit un total mensuel de 509 euros.

Monsieur [Z] [K] est venu aux droits de Madame [M] [T] pour avoir acquis l’appartement suivant acte notarié du 21 décembre 2020.

Ce dernier a fait signifier à Madame [U] [N] un congé pour reprise pour le 31 décembre 2023 par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023.

Madame [U] [N] a refusé de quitter le logement en invoquant les dispositions protectrices de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.

C’est dans ce contexte que Monsieur [Z] [K] a fait assigner Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, à l’audience du 12 septembre 2024 à 15 heures aux fins, au visa du contrat de location à effet au 1er janvier 2018, de la loi n°89-452 du 6 juillet 1989, des articles 1224 et suivants du code civil, du congé délivré le 26 juin 2023, d’ordonner son expulsion et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 27 novembre 2024 à 9 heures,

À l’audience,

Monsieur [Z] [K], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
- débouter Madame [U] [N] de ses demandes ;
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [N] et de tous occupants de son chef du logement situé 54 avenue de la Marne à Nice 06100, si nécessaire avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [U] [N] à lui payer les indemnités d’occupation calquées sur le dernier loyer et indexées selon les termes du bail et les dispositions légales, à compter du jour de la résiliation du contrat de location et ce, jusqu’au délaissement des lieux ;
- subsidiairement si le congé n’était pas validé, réévaluer le loyer à la somme de 737,75 euros hors charges à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 26 juin 2023.

Madame [U] [N], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande :

À titre principal :
- débouter Monsieur [Z] [K] de l'ensemble de ses demandes,
- prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 26 juin 2023,
- condamner Monsieur [Z] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire :
- lui octroyer un délai d’un an renouvelable pour quitter le logement sis à Nice 06100, 54 avenue de la Marne,

En tout état de cause:
- condamner Monsieur [Z] [K] à lui payer les sommes de :
- 300,03 euros outre intérêts au taux légal depuis le 26 septembre 2023, au titre des loyers indûment versés,
- 1 239,99 euros au titre des provisions sur charges indûment versés, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,
-623,69 euros au titre des frais de réparation du chauffe-eau, outre intérêts au taux légal depuis le 1er février 2024,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour reprise. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Selon les dispositions de l'article 15-III de la même loi, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour reprise à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté ministériel, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, à savoir, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire et de la personne à sa charge est apprécié à la date d'échéance du contrat et le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Madame [U] [N] soulève la nullité du congé pour reprise en se prévalant des dispositions protectrices du locataire âgé ayant de faibles ressources au motif que le bailleur ne s’est pas conformé à son obligation de relogement.

Monsieur [Z] [K] réplique que les dispositions protectrices de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables en l’espèce puisque lui-même perçoit de faibles ressources. Il ajoute que les revenus fiscaux de référence de la locataire et de ses deux fils ne correspondent pas aux revenus réels du foyer puisque ces derniers perçoivent une allocation adulte handicapé outre qu’aucune solution de relogement ne pouvait être proposé à la locataire dans les faits au regard de la modicité du loyer qu’elle paie pour un appartement de trois pièces avec cave et parking.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er octobre 2017, à effet au 1er janvier 2018, s’est renouvelé successivement par période de trois années pour expirer le 31 décembre 2023.

Le congé pour reprise a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions visées à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la limitation au droit de donner congé tenant à l’âge et aux ressources de la locataire, il n’est pas discuté que Madame [U] [N], née le 18 janvier 1949, était bien âgée de plus de 65 ans au 31 décembre 2023, date d’échéance du bail ni que ses deux fils, Monsieur [J] [C] et Monsieur [C] [N], vivent à son domicile.

Il convient en conséquence de prendre en compte les revenus de l’ensemble des personnes composant le ménage et habitant dans le logement étant précisé que le montant des ressources à prendre en considération correspond à la somme des revenus fiscaux de référence, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, ce qui exclut par conséquent la prise en compte de l’allocation adulte handicapé laquelle n’est pas imposable.

Il est précisé que la locataire appartient à la catégorie de ménages n°4 dans la mesure où elle justifie, en produisant la carte mobilité inclusion de son fils Monsieur [J] [C] portant la mention « invalidité », que celui-ci se trouve en situation de handicap.

À cet égard, Madame [U] [N] produit aux débats son avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023 pour elle-même et son fils Monsieur [J] [C] ainsi que celui de son autre fils Monsieur [C] [N], faisant apparaître respectivement un revenu fiscal de référence de 20 079 euros et 0 euro.

Leurs ressources annuelles déclarées à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification du congé le 26 juin 2023, s’élevaient donc à 20 079 euros pour l’ensemble du foyer, ce qui est inférieur au plafond de ressources fixé, par l’arrêté du 29 juillet 1987 en vigueur à cette date, à 42 417 euros pour trois personnes dont au moins une est en situation de handicap, résidant dans une autre région que l’Île de France.

De son côté, Monsieur [Z] [K] qui soutient avoir recouvert la faculté de donner congé sans obligation de relogement en raison de ses faibles ressources, produit aux débats son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 laissant apparaître un revenu fiscal de référence de 22 427 euros.

En l’absence de production de son avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023, il convient en conséquence de retenir le montant de 22 427 euros, lequel est supérieur au plafond de ressources fixé à 21 878 euros pour une personne seule, résidant dans une autre région que l’Île de France, par l’arrêté du 29 juillet 1987 en vigueur à la date de notification du congé.

Monsieur [Z] [K] n’est donc pas fondé à soutenir qu’il était exonéré de son obligation de relogement vis-à-vis de la locataire. Or, il est constant qu’il lui a fait délivrer le congé pour reprise sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 susvisée, ni ne s’est conformé à cette obligation pendant la période de préavis alors que dès le 10 juillet 2023, soit deux semaines après la signification du congé, la locataire avait porté à la connaissance du bailleur sa qualité de locataire protégé puis transmis par courrier du 28 juillet 2023 sa déclaration des revenus 2022 ainsi que celle de son fils [C] à défaut d’avis d’impôt émis à cette date et par mail du 5 octobre 2023 son avis d’impôt sur les revenus 2022 ainsi que celui de son fils [C].

Monsieur [Z] [K] était donc parfaitement en mesure de proposer à Madame [U] [N] des offres de relogement les plus en adéquation avec ses besoins et possibilités durant la période de préavis étant précisé que les revenus de la locataire, laquelle est retraitée, étaient peu susceptibles d’évoluer à la hausse de manière significative entre 2022 et 2023 pour atteindre le seuil applicable de 42 417 euros.

Le congé pour reprise du 26 juin 2023 est par conséquent nul et sans effet.

Sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer

Aux termes de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Monsieur [Z] [K] sollicite la réévaluation du loyer à la somme de 737,75 euros hors charges, au visa de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 en faisant valoir que d’après les diagnostics relatifs au logement l’appartement est classé D et que le loyer actuel de 375,50 euros est manifestement sous-évalué.

Madame [B] [N] s’oppose à cette demande au motif que le bailleur ne démontre pas que le loyer serait manifestement sous-évalué et que le montant actuel du loyer est justifié par l’état de l’appartement qui nécessite d’importants travaux de rénovation.

En l’espèce, le bail liant les parties s’est renouvelé le 1er janvier 2024 pour une nouvelle durée de 3 ans soit jusqu’au 31 décembre 2026. Le loyer actuel mensuel est de 375,50 euros pour un appartement de 54,55 m2, soit 6,87 euros par m2.

À l’appui de sa demande de réévaluation du loyer, le bailleur produit une évaluation du prix de la location au m2 avenue de la Marne à Nice à 20 euros, provenant du site internet SeLoger. Or, si loyer parait faible au regard de cette évaluation, le juge ne peut se fonder uniquement sur celle-ci pour déterminer le caractère manifestement sous-évalué du loyer, en l’absence de production de trois références, comme prescrit par le texte susvisé, relatifs à des appartements similaires à savoir de trois pièces principales avec cave et parking, de surfaces globalement similaires à celle de l’appartement litigieux, concernant les immeubles situés dans des rues voisines, de même standing.

Monsieur [Z] [K] sera donc débouté de sa demande de réévaluation du montant du loyer.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

S’agissant de la répétition des loyers et charges indus

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Madame [U] [N] sollicite reconventionnellement la répétition de loyers et charges indus. Elle fait valoir que le bailleur a augmenté le loyer à la somme de 390 euros par mois hors charges à compter du mois de janvier 2021 alors que loyer aurait dû s’élever respectivement à 375,33 euros, 378,43 euros et 391,65 euros au titre des années 2021, 2022 et 2023. Elle estime donc être créancière de la somme totale de 300,03 euros au titre des années 2021 à 2023. Elle réclame par ailleurs le paiement de la somme totale de 1 239,99 euros au titre de la régularisation sur les charges afférentes aux exercices 2020/2021 et 2021/2022 tandis que Monsieur [Z] [K] soulève la prescription de son action outre que toute demande en paiement de charges antérieures au 21 décembre 2020, date à laquelle il a acquis l’appartement, doit être formulée à l’encontre de l’ancienne propriétaire.

Sur le montant des loyers trop perçus

En l’espèce, le contrat de bail du 1er octobre 2017 comprend une clause d’indexation du loyer et la valeur de l’indice de référence mentionné est celui du 4ème trimestre. Il est constant que l’ancienne propriétaire avait indexé le loyer à la somme de 375,75 euros à compter du mois de janvier 2020.

La locataire conteste la révision effectuée en janvier 2021 et le bailleur soulève à juste titre la prescription de son action, laquelle est enfermée dans un délai de trois ans à partir de la date de révision du loyer. La demande en répétition des loyers indus de Madame [U] [N] n’est donc pas recevable.

Sur le montant des charges

Selon l’article 23 alinéas 3 à 6 de ladite loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Ces dispositions prévoient que les provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, du décompte par nature de charges et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires.

Il est constant que l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à compter de la date de la régularisation des charges par le bailleur qui seule permet au preneur de déterminer l’existence ou non d’un indu, et non celui du versement de la provision.
Il résulte des pièces du dossier que les décomptes de charges afférents aux années 2020/2021 et 2021/2022 ont été communiqués par le bailleur par courrier du 6 septembre 2023, suite aux demandes de la locataire suivant courriers des 10 et 28 juillet 2023. Le bailleur n’est donc pas fondé à soutenir que l’action en répétition des charges indus est prescrite car introduite moins de trois ans à compter du 6 septembre 2023.

En outre, le fait que Monsieur [K] ait acquis l’appartement litigieux le 21 décembre 2020 n’interdit pas à la locataire de diriger son action en répétition des charges locatives indues à son encontre puisqu’il est subrogé dans les droits et actions de l’ancienne bailleresse depuis la vente et était propriétaire à la date de la régularisation effectuée sur les charges locatives.

D’après les décomptes de charges produits, les charges locatives se sont élevées à la somme totale de 1 432,69 euros sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et à 1 647,32 euros sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Or, il est constant que la locataire s’acquitte de la somme de 180 euros chaque mois au titre de la provision sur les charges soit un total de 2 160 euros sur chacune des périodes concernées.

Monsieur [Z] [K] sera donc condamné à verser à Madame [U] [N] la somme totale de 1 239,99 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022 (1 432,69 + 1 647,32 – 2 160 – 2 160), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2023.

S’agissant de la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation d’entretien du chauffe-eau

Conformément à l’article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, la locataire produit une facture n°F021679 du 9 janvier 2024 de l’entreprise QUALISERVE relative au détartrage de l’installation eau chaude sanitaire, d’un montant de 623,69 euros TTC dont elle sollicite le paiement en faisant valoir que cette dépense incombe au bailleur, ce qu’il conteste arguant qu’il n’a pas été informé par la locataire d’un quelconque problème antérieurement à la présente instance.

Si le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries incombent au locataire conformément à l’article IV d de la liste annexée au décret n°87-712 du 26 août 1987, il n’en est pas de même du détartrage du ballon d’eau chaude, opération qui nécessite la dépose du bloc de résistance, et qui se distingue donc du simple nettoyage de l’appareil étant précisé que la locataire justifie avoir procédé à l’entretien du chauffe-eau l’année précédant la panne suivant facture du 30 mai 2023 de l’entreprise QUALISERVE n°F018052.

Cependant, Madame [N] qui affirme avoir été privée d’eau chaude et avoir alerté à plusieurs reprises le bailleur relativement au dysfonctionnement du chauffe-eau ne démontre pas avoir mis en demeure ce dernier de procéder aux réparations nécessaires, comme exigé par l’article 1231 du code civil. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Madame [U] [N] réclame le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile en faisant valoir que le bailleur a engagé la présente procédure à tort et alors même qu’il était informé de son statut de locataire protégé ce qui lui a occasionné un préjudice moral.

Comme il a déjà été relevé, Monsieur [K] avait été informé, peu de temps après la signification du congé pour reprise du 26 juin 2023 que Madame [N] avait la qualité de locataire protégé au sens de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989. Or, il est constant qu’il ne s’est pas conformé à son obligation de relogement que ce soit au moment du congé ou même durant la période de préavis alors que la locataire avait porté à sa connaissance les éléments justificatifs de sa situation de sorte que l’introduction de la présente procédure en expulsion revêt un caractère abusif.

Madame [U] [N] ne justifie néanmoins pas du préjudice moral invoqué. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser à Madame [U] [N] une somme que l’équité commande de fixer à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS