TJ 97411, 14 avr. 2025, RG 24/00637

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00637 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY7S

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 14 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI LAMARIE
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 7])
représentée par Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [V] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4] (RÉUNION)
représentée par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Marie MILLEY, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LAMARIE a donné à bail à Madame [F] [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] selon contrat du 20 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 660 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 avril 2024, pour la somme en principal de 2.760 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2024, la SCI LAMARIE a fait assigner Madame [F] [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] [X]
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers en tel lieu qu'il lui plaira, à ses frais et risques ;
- la condamnation de Madame [F] [V] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.460 euros à la date d'acquisition de la clause résolutoire outre les intérêts
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros charges comprises à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 10 mars 2025.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et s'en rapportent à leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives, la SCI LAMARIE demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater la recevabilité de son action
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 9 juin 2024 et déclarer le bail résilié
- condamner Madame [F] [V] [X] au paiement de la somme de 4.160 euros au titre de l'arriéré de loyers à la date d'acquisition de la clause résolutoire avec intérêts au taux légal
- condamner Madame [F] [V] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.400 euros charges comprises et avec intérêts à compter du 9 juin 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés au mois de septembre 2024
- condamner Madame [F] [V] [X] au paiement de la somme de 11.677,69 euros au titre des dégradations résultant de son défaut d'entretien des lieux loués
- débouter Madame [F] [V] [X] de ses demandes de résiliation du bail aux torts de la SCI LAMARIE et d'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros
- condamner Madame [F] [V] [X] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions en défense en date du 28 octobre 2024, Madame [F] [V] [X] demande au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 avril 2024
- déclarer irrecevable l'assignation du 8 juillet 2024 pour non-dénonciation simultanée au préfet deux mois avant l'audience
En conséquence, :
- débouter la SCI LAMARIE de l'ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail du 20 novembre 2021 aux torts exclusifs de la SCI LAMARIE
- condamner la SCI LAMARIE à payer à Madame [F] [V] [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait du caractère inhabitable des lieux loués
- condamner la SCI LAMARIE à payer à Madame [F] [V] [X] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 "- Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée."

En l’espèce, la SCI LAMARIE, qui ne justifie pas être une société familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, n’apporte pas la preuve qu’elle a saisi la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation.

En conséquence, l’action en résiliation du bail, et les demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, sont irrecevables.

En revanche, les autres demandes tendant au paiement de l’arriéré locatif et aux dégradations locatives sont recevables, l’article 24 précité limitant la sanction de l’irrecevabilité aux demandes aux fins de constat de résiliation uniquement.

Sur l'arriéré locatif

La SCI LAMARIE s'estime bien fondée dans sa demande au titre de l'arriéré locatif, précisant que Madame [F] [V] [X] a restitué les clés au début du mois de septembre 2024. Elle sollicite ainsi le paiement des loyers dus à cette date soit la somme totale de 5.560 euros, le solde dû en mai 2024 étant de 3.460 euros selon le décompte versé aux débats.

En défense, Madame [F] [V] [X] soutient qu'elle pouvait suspendre le paiement des loyers compte tenu du caractère inhabitable des lieux.

Selon les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 "Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. (...)"

Madame [F] [V] [X] n'a jamais fait de demande de travaux auprès de sa bailleresse de sorte qu'elle ne pouvait, sans respecter la procédure prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Elle ne s'est par ailleurs jamais plainte du caractère inhabitable des lieux qu'elle a occupés pendant plus de deux ans.

En conséquence, Madame [F] [V] [X] ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution en procédant à la supension du paiement des loyers.

Dès lors, il convient de la condamner à payer à la SCI LAMARIE la somme de 5.560 euros au titre des loyers dus pour les mois d'octobre 2023 et février à août 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.160 euros à compter du 08 juillet 2024, date de l'assignation.

Sur les dégradations locatives

La SCI LAMARIE soutient que Madame [F] [V] [X] n'a pas effectué les réparations locatives mises à sa charge et correspondant aux travaux d'entretien courant ainsi que les menues réparations. Elle fonde sa demande sur un procès-verbal de constat établi le 9 octobre 2024 et rappelle que le logement a été délivré en bon état à sa locataire.

En défense, Madame [F] [V] [X] estime que la bailleresse n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent et s'appuie sur un procès-verbal de constat en date du 2 août 2024.

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives définies par les textes réglementaires. Il est responsable des détériorations quand elles sont causées par sa négligence ou un manque d’entretien.

La preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Selon l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

En l’espèce, un état des lieux a été effectué le 20 novembre 2021 aux termes duquel il apparaît que le logement de 45m2 a été délivré en bon état. Cet état des lieux est cependant extrêmement lacunaire.

Lors du départ de Madame [F] [V] [X] début septembre 2024, aucun état des lieux n'a été établi contractoirement entre les parties.

Pour établir l'état du logement lors du départ de la locataire, sont produits :
- par Madame [F] [V] [X] : un procès-verbal de constat de Maître [T] [B], commissaire de justice en date du 2 août 2024 faisant état d'une installation électrique défaillante, de la présence d'infiltrations, d'une déterioration des matériaux (terrasse et intérieur), d'un effondrement d'une large partie du plafond du salon soutenue par des étais en bois, de la présence d'insectes type xylophage.
- par la SCI LAMARIE : un procès-verbal de constat de Maître [C] [J], commissaire de justice, en date du 9 octobre 2024 aux termes duquel il est constaté notamment : un état moyen d'entretien, des traces de frottement sur la façade, des murs sales, de la poussière, dans le salon un sol en parquet sale et abîmé, le plafond affaissé et d'une façon générale un ensemble sale et poussiéreux.

S'il appartenait à la locataire de rendre les lieux propres, il convient de relever que le procès-verbal produit par la bailleresse a été établi plus d'un mois après le départ de Madame [F] [V] [X] de sorte que la présence de saletés et de poussières dans les lieux ne lui sont pas forcément imputables.

Aucune facture de nettoyage des lieux n'est de plus produite par la bailleresse.

Pour justifier du montant des réparations que la SCI LAMARIE impute aux dégradations locatives, celle-ci verse aux débats deux devis portant sur la dépose de faux-plafonds, la fourniture et la pose de faux-plafonds, de parquet flottant, la rénovation des peintures murales et le remplacement du plan de travail de la cuisine.

De tels travaux de réfection totale de l'appartement n'incombent pas au locataire et ne constituent donc pas des réparations locatives.

Il convient en conséquence de débouter la SCI LAMARIE de l'intégralité de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) ”

En vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : “ Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : / 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; / 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; / 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; / 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; / 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (...) ”.

De son côté, le locataire est tenu des menues réparations et de l’entretien courant du logement loué.

Il convient de rappeler que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux obligations du bailleur sont toutes d’ordre public. S’agissant d’un ordre public de protection, seul le locataire pourrait y renoncer ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée démontre que l'appartement a été délivré à Madame [F] [V] [X] en bon état.

Madame [F] [V] [X] n'a jamais adressé de courriers ou mails à sa bailleresse se plaignant de l'état de cet appartement. Elle n'a jamais réclamé l'exécution de travaux de mise en conformité. Elle n'a jamais alerté sa bailleresse sur l'effondrement d'une partie du plafond.

Madame [F] [V] [X] ne démontre pas davantage l'existence d'un préjudice : le certificat médical en date du 22 août 2024 indique que Madame [F] [V] [X] est suivie pour des pathologies pulmonéraires depuis le 22 août 2024. Or, la locataire a précisé avoir quitté les lieux en juin 2024 de sorte qu'elle n'établit nullement l'existence d'un lien de causalité entre l'état de l'appartement qu'elle a occupé depuis novembre 2021 et son état de santé révélé en août 2024.

Madame [F] [V] [X] ne rapportant pas la preuve d'un trouble de jouissance, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de l'instance à l'exclusion du commandement de payer visant la clause résolutoire dont le coût sera pris en charge par la SCI LAMARIE.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LAMARIE les frais qu'elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [F] [V] [X] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,