TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02923

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02923 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NVT

Minute : 25/00264

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [G] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 7 mars 2022, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail, à M. [G] [T], un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 241,70 euros pour l'appartement outre une provision pour charges récupérables d'un montant de 106,66 euros.
Suite à des impayés de loyers, la société EMMAUS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 a fait signifier à M. [G] [T] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 1 517,79 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Condamner M. [G] [T] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 2 581,31 euros,
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires sis [Adresse 1] de M. [T] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner M. [T] à payer à EMMAUUS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,
Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 10 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant le solde locatif à la somme de 4 744,12 euros, échéance de février 2025 incluse.

M. [G] [T] régulièrement assigné à étude n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [T] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelés ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 9 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. "
Au jour de la signature du contrat, l'article 24 de la loi n°89-462 du 9 juillet 1989 disposait que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier le 18 juin 2024 à M. [G] [T] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 517,79 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 7 mars 2022 est résilié à la date du 19 août 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [G] [T] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [G] [T], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 19 août 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société EMMAUS HABITAT du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [G] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 19 août 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la société EMMAUS HABITAT verse notamment aux débats le bail 7 mars 2022, le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 et un décompte de la créance arrêté au 7 mars 2025 indiquant un arriéré de 4 744,12 euros. Ce décompte mentionne des " frais de contentieux " pour un montant de 219,32, ainsi que 12 fois des frais de " pénalité enqu sociale " d'un montant de 7,62 euros, sans que la demanderesse ne démontre que ces sommes sont dues par M. [G] [T]. Il convient donc de déduire ces sommes du décompte, étant précisé que les frais de la présente procédure seront compris dans les dépens.

La société EMMAUS HABITAT rapporte ainsi la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges impayés à hauteur de 4 433,36 euros (4 744,12 euros - 310,76 euros), arrêté au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [T] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 4 433,36 euros, arrêtée au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [G] [T], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [G] [T] sera donc condamné à leur payer la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS