TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02857

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 8]

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N° RG 24/02857 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MJO

Minute : 25/00262

Madame [X] [Y] épouse [W]
Représentant : Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131

C/

Monsieur [J] [L] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Madame [X] [Y] épouse [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L] [K]
[Adresse 5]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 28 mars 2024, à effet au 8 avril 2024, Mme [X] [Y] épouse [W], représentée par son mandataire la société BSK Immobilier, a donné à bail, à M. [J] [L] [K], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 9], et un emplacement de parking (lot n°95) à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros outre une provision pour charges récupérables de 150 euros.
Suite à des impayés de loyers, Mme [X] [Y] épouse [W], par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 a fait signifier à M. [J] [L] [K] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 4 405,08 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 12 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Mme [X] [Y] épouse [W] a fait assigner M. [J] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025 aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24 octobre 2024,
A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir,
Dire en conséquence M. [J] [L] [K] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l'entière libération des lieux,
Ordonner l'expulsion de M. [J] [L] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
Autoriser Mme [X] [Y] épouse [W] en cas d'abandon du logement par le locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsé,
Condamner à titre provisoire M. [J] [L] [K] à payer à la requérante :
- Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l'absence de résiliation, outre toutes les charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu'à l'entière libération des lieux et restitution des clefs,
- La somme à titre provisionnel de 7 700 euros en principal au titre des termes dus à fin novembre 2024 selon décompte ci-dessus, terme de novembre 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l'assignation,
- Tous autres termes de loyer et charges qui seraient venus à échéance jusqu'à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne serait pas inclus dans la somme ci-dessus,
- La somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la requérante,
- Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 12 septembre 2024, celui de l'assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution sur le fondement de l'article 515 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 10 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, Mme [X] [Y] épouse [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [J] [L] [K] régulièrement assigné selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [J] [L] [K] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Mme [X] [Y] épouse [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat."

Mme [X] [Y] épouse [W] a fait signifier, le 12 septembre 2024 à M. [J] [L] [K] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 4 405,08 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que le bail du 28 mars 2024 est résilié à la date du 25 octobre 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [J] [L] [K] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [J] [L] [K], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [X] [Y] épouse [W] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [J] [L] [K] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 25 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 mars 2024, du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er novembre 2024 que Mme [X] [Y] épouse [W] rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges impayés à hauteur de 7 700 euros, arrêtée au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [L] [K] à payer à Mme [X] [Y] épouse [W] la somme provisionnelle de 7 700 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [J] [L] [K], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, celui de l'assignation du 10 décembre 2024 et de sa notification à la Préfecture en date du même jour.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [Y] épouse [W], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [J] [L] [K] sera donc condamné à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS