TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02927

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/02927 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NWM

Minute : 25/00267

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [Z] [G]
Madame [F] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3] / [Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [F] [Y]
[Adresse 3] / [Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2019, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], aujourd'hui [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 554,79 outre une provision pour charges récupérables de 206,92 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 3 124,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [Z] [G] et Mme [F] [Y], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 7 mars 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Condamner solidairement M. [G] et Mme [Y] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 2 132,05 euros,
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 3], aujourd'hui [Adresse 4] de M. [G] et Mme [Y] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner solidairement M. [G] et Mme [Y] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux comme si le bail s'était poursuivi,
Les condamner solidairement à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 10 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT, qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 3 284,48 euros échéance de février 2025 incluse. Elle a ajouté que puisque le paiement du loyer courant avait été repris elle était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé que les frais mentionnés au décompte étaient à déduire de la dette.

M. [Z] [G] a comparu en personne. Il a expliqué qu'un échéancier pour le remboursement de la dette avait déjà été mis en place en application duquel il payait 75 euros en plus du loyer. Il a indiqué qu'il était en cours de séparation qu'il avait retrouvé un emploi stable depuis septembre et qu'il pouvait régler en plus du loyer une somme de 100 à 150 euros. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais.
Mme [F] [Y], régulièrement assignée à étude n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [F] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit le bail du 15 janvier 2019 démontrant l'obligation au paiement de M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] et ce même si le couple est en cours de séparation, Mme [F] [Y] n'ayant pas donné congé.
Elle verse également aux débats un décompte de la créance arrêté au 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant une dette de 3 284,48 euros. Ce décompte inscrit au débit des locataires la somme de 153,93 euros et la somme de 223,62 euros au titre de frais de contentieux, lesquels seront compris dans les dépens. Il convient donc de les déduire. Ce décompte inscrit également au débit des locataires 12 fois la somme de 7,62 euros au titre d'une " pénalité enquête sociale ", mais la société EMMAUS HABITAT ne démontre pas que ces sommes sont dues par les locataires, il convient donc de les déduire.

Ainsi, le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2 815,49 euros (3 284,48 - 377,55- 91,44).
Le bail prévoit que " la société pourra toujours réclamer à l'un ou l'autre des copreneurs le paiement de la totalité des loyers, charges locatives indemnités et plus généralement toute somme à la charge du locataire en vertu du présent contrat. "

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 2 815,49 euros arrêtée au 4 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société EMMAUS justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 15 janvier 2019 contient une clause qui prévoit qu' " en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative de la Société d'HLM. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. "

Au jour de la signature du contrat du 15 janvier 2019, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 3 124,87 euros, le 18 juin 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 19 août 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et ont commencé à apurer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société EMMAUS HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où M. [Z] [G] et Mme [F] [Y] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [G] et Mme [F] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS