TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02423

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 11]

N° RG 24/02423 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ELG

Minute : 25/00249

Monsieur [E] [U]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Monsieur [J] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [U]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M]
[Adresse 7]
[Adresse 13]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 15 octobre 2021, M. [E] [U], représenté par son mandataire la société LAFORET IMMOBILIERE BETM Immo Conseil, a donné à bail à M. [J] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], [Adresse 13], [Localité 9] et un emplacement de parking en sous-sol à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 982,43 euros, outre une provision pour charges récupérables de 120 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, M. [E] [U] a fait signifier à M. [J] [M] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 414,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, M. [E] [U] a fait assigner M. [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 6 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé au 1er septembre 2024,
En conséquence,
Ordonner sans délai de grâce l'expulsion de M. [J] [M] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner par provision, M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une indemnité d'occupation égale au loyer chargé prévu et révisé le cas échéant soit actuellement la somme de 1 043,74 euros par mois et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise en application des dispositions de l'article 1240 du code civil,
Condamner par provision M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une somme de 5 978,88 euros au titre des arriérés locatifs au 2 octobre 2024, sauf à parfaire au jour de l'audience à venir et augmenté des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil,
Donner acte à M. [E] [U] ce qu'il a notifié les présentes au représentant de l'Etat dans le département en application des dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il justifie de tentatives de résolution amiable du litige, conformément aux dispositions du décret n°2015-282 du 11 mars 2015,
Condamner M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [J] [M] aux dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, au titre des disposition du code de procédure civile.

A l'audience du 6 décembre 2024, M. [E] [U] qui s'est fait représenter a sollicité le renvoi de l'affaire pour lui permettre de faire à nouveau assigner, M. [J] [M] dans la mesure où l'assignation n'avait pas été délivrée dans le délai de six semaines avant l'audience.

M. [J] [M] n'a pas comparu.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 7 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, M. [E] [U] a fait assigner M. [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 7 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé au 1er septembre 2024,
En conséquence,
Ordonner sans délai de grâce l'expulsion de M. [J] [M] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner par provision, M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une indemnité d'occupation égale au loyer chargé prévu et révisé le cas échéant soit actuellement la somme de 1 043,74 euros par mois et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise en application des dispositions de l'article 1240 du code civil,
Condamner par provision M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une somme de 7 111,94 euros au titre des arriérés locatifs au 10 décembre 2024, sauf à parfaire au jour de l'audience à venir et augmenté des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil,
Donner acte à M. [E] [U] ce qu'il a notifié les présentes au représentant de l'Etat dans le département en application des dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il justifie de tentatives de résolution amiable du litige, conformément aux dispositions du décret n°2015-282 du 11 mars 2015,
Condamner M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [J] [M] aux dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, au titre des disposition du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au préfet du département le 24 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, M. [E] [U], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant le montant de la dette à la somme de 7 853 euros. Il a précisé que le locataire procédait à des règlements mais que ceux-ci ne couvraient pas l'intégralité du loyer.

M. [J] [M], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [J] [M] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi
Sur l'assignation du 29 octobre 2024
L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. "
En l'espèce l'assignation du 29 octobre 2924 n'ayant pas été délivrée six semaines avant l'audience du 6 décembre 2024, elle n'a pas pu être notifiée au représentant de l'Etat six semaines avant l'audience. Les demandes contenues dans cette assignation sont donc irrecevables.
Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [E] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
Le bail du 15 octobre 2021 contient une clause qui stipule : " à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer (y compris les charges) le présent engagement sera résilié de plein droit, su bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet conformément aux dispositions de la loi du 06.07.1989. "

M. [E] [U] a fait signifier, le 1er juillet 2024, à M. [J] [M] un commandement de payer d'avoir à payer dans le délai d'un mois la somme de 2 419,92 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 15 octobre 2021 est résilié à la date du 2 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [J] [M], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [J] [M], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [E] [U] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l'espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 15 octobre 2021 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [J] [M]. Il produit également le commandement de payer du 1er juillet 2024 et un décompte de la créance arrêté au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 7 893,53 euros. Il démontre donc l'existence d'une dette à hauteur de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [M] à payer à M. [E] [U] la somme provisionnelle de 7 893,53 euros arrêtée au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur les demandes accessoires
M. [J] [M], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 et celui de son signalement à la CCAPEX. Ils ne comprendront pas le coût de l'assignation du 29 octobre 2024, celle-ci n'ayant pas valablement saisi le tribunal.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [U], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS