TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 25/00071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00071 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUT

Minute : 25/00269

S.C.I. MILLY
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [B] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. MILLY
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [I]
[Adresse 12]
[Adresse 7]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée à effet au 28 juillet 2020, la société CDC HABITAT aux droits de laquelle vient la S.C.I MILLY a donné à bail, à M. [B] [I], un local à usage d'habitation situé [Adresse 12], [Adresse 7], [Localité 9] et un emplacement de parking n° 33 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 633,03 euros outre une provision pour charges récupérables d'un montant de 134,89 euros.
Suite à des impayés de loyers, la S.C.I. MILLY, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 a fait signifier à M. [B] [I] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 114,35 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la S.C.I. MILLY a fait assigner M. [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de :
Constater que la partie défenderesse n'a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de deux mois comme il en a été fait obligation,
Constater par voie de conséquence l'acquisition de la clause résolutoire,
Ordonner l'expulsion de M. [B] [I] des lieux occupés sis : [Adresse 12], [Adresse 7], [Localité 9] ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l'assistance de la force publique,
Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions de l'article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner à titre provisionnel, M. [B] [I] à la somme de 2 249,37 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 3 novembre 2024, sauf à parfaire le jour de l'audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire,
Condamner M [B] [I] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 10%, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de ce bien à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux,
Condamner la partie défenderesse à la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la partie défenderesse aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du présent acte ainsi que sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer,

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 26 novembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la S.C.I. MILLY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant le solde locatif à la somme de 4 276,87 euros, échéance de mars 2025 incluse.

M. [B] [I] régulièrement assigné à étude n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [B] [I] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la S.C.I. MILLY justifie avoir saisi, par l'intermédiaire de la société CDC HABITAT, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la S.C.I. MILLY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " à défaut de paiement d'un seul terme du loyer et charges à son échéance, (…) le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

La S.C.I. MILLY, représentée par la société CDC HABITAT son mandataire, a fait signifier, le 28 juin 2024 à M. [B] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 114,35 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 28 juillet 2020 est résilié à la date du 29 août 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [B] [I] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [B] [I], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la S.C.I. MILLY du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [B] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 29 août 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.
La S.C.I. MILLY ne démontre pas qu'elle subit un préjudice autre que celui causé par la perte du loyer.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera en conséquence fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution et la S.C.I MILLY sera déboutée de sa demande visant à voir majorer cette somme de 10%.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la S.C.I MILLY verse notamment aux débats le bail à effet au 28 juillet 2020, le commandement de payer délivré le 28 juin 2024 et un décompte de la créance indiquant un arriéré de 4 276,87 euros. Ce décompte mentionne des " frais de contentieux " pour un montant de 181,52 euros, de 124,23 euros et de 135,02 euros, ainsi que 5 fois des frais de " rejet de prélèvement " d'un montant de 13,51 euros chacun, sans que la demanderesse ne démontre que ces sommes sont dues par M. [B] [I]. Certes, il apparaît que des rejets de prélèvement sont intervenus, mais il n'est pas démontré que le coût de 13,51 euros a été mis à la charge de la S.C.I MILLY par la banque ou que le contrat prévoit ces frais. Il convient donc de déduire ces sommes du décompte, étant précisé que les frais de la présente procédure seront compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de constater que la SCI MILLY rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges impayés à hauteur de 3 768,55 euros, arrêtée au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [I] à payer à la S.C.I. MILLY la somme provisionnelle de 3 768,55 euros, arrêtée au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [B] [I], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, de l'assignation du 16 décembre 2024 et de sa notification à la Préfecture par voie électronique.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. MILLY, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [B] [I] sera donc condamné à lui payer la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS