TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02783

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 8]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/02783 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LAN

Minute : 25/00261

Monsieur [L] [H]
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [G] [I]
Représentant : Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [H]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [G] [I]
[Adresse 4]
[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-015374 du 14/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 9 novembre 2021 et à effet au 10 novembre 2021, M. [L] [H], par l'intermédiaire de son mandataire, la société FONCIA COLBERT a donné à bail à Mme [G] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros outre une provision pour charges récupérables de 65 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [L] [H], par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024 a fait signifier à Mme [G] [I] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 1 468,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, M. [L] [H] a fait assigner Mme [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 février 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 834 à 836 du code de procédure civile, aux fins de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [G] [I] et de toutes personnes dans les lieux de son fait sis [Adresse 4] [Localité 9] et ce avec l'assistance du commissaire de police, d'un serrurier et de la force publique, s'il y a lieu, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du code des procédure civile d'exécution,
- Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix du requérant et ce, aux frais risques et périls de Mme [G] [I], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et L 433-2 du code des procédure civiles d'exécution,
- Condamner Mme [G] [I] à payer au requérant la somme provisionnelle de 2 673,47 euros au 14 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés,
- Dire qu'à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ définitif de Mme [G] [I], elle devra mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges,
- Voir encore condamner Mme [G] [I] à payer au requérant la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [G] [I] aux dépens du présent référé, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaire à l'occasion de la présente procédure.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 5 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, M. [L] [H] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette locative à la somme de 2 252,85 euros comprenant le coût de l'assignation. Il a indiqué que puisque le paiement du loyer courant avait été repris il était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [G] [I] a comparu en personne, assistée de son conseil. Elle a indiqué qu'elle avait payé le 5 mars 2025 la somme de 745 euros non mentionnée dans le décompte du bailleur. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, précisant qu'elle était désormais employée par la RATP en contrat à durée indéterminée avec un salaire mensuel d'environ 1 800 euros. Elle a proposé de payer la somme mensuelle de 50 euros en plus de son loyer pour apurer sa dette.
M. [L] [H] s'est engagé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.
Par courrier arrivé au greffe le 17 mars 2025, le demandeur a transmis un décompte mentionnant une dette de 1 502,85 euros arrêtée au 11 mars 2025.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, M. [L] [H] produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 9 novembre 2021 et à effet au 10 novembre 2021 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges de la locataire, Mme [G] [I], que celle-ci ne conteste d'ailleurs pas. Il produit également le commandement de payer du 22 février 2024 et un décompte de la créance arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 1 502,85 euros. Il convient de déduire de cette somme le coût de l'assignation d'un montant de 154,02 euros mis au débit de Mme [G] [I] alors que le bailleur ne démontre pas que cette somme est due par celle-ci ou qu'elle sera comprise dans les dépens.
M. [L] [H] démontre donc l'existence d'une dette à hauteur de 1 348,83 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [I] à payer à M. [L] [H] la somme provisionnelle de 1 348,83 euros arrêtée au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [L] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers et des charges le bailleur pourra mettre en œuvre une clause résolutoire de plein droit, que pour cela il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer et que si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

M. [L] [H] a fait signifier, le 22 février 2024 à Mme [G] [I] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 1 468,22 euros, somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du loyer.

Au jour de la signification du commandement de payer, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire " ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu'après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

En l'espèce, le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c'est bien le délai de deux mois qu'il convient d'appliquer. Le commandement de payer du 22 février 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 23 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [G] [I] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 50 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'elle est en capacité d'apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [G] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [G] [I] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [G] [I] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, M. [L] [H] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [G] [I] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser, le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 23 avril 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [I], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et de l'assignation du 4 décembre 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas " tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure, ainsi elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision dont les modalités de règlement sont prévues par l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que " tous les actes rendus nécessaires par la procédure " seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [H], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 360 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS