TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 25/00088

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00088 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PWA

Minute : 25/00270

Société IDF HABITAT, SCIC D’HLM
Représentant : Maître Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

C/

Madame [K] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société IDF HABITAT, SCIC D’HLM
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 13]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 16 novembre 2017, la société d'HLM IDF HABITAT devenue la SCIC HLM IDF HABITAT (ci-après la société IDF HABITAT) a donné à bail, à Mme [K] [D], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Adresse 13], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 460,85 euros outre une provision pour charges récupérables.
Par acte séparé du 22 novembre 2017, la société IDF HABITAT a donné à bail à Mme [K] [D] un box n° 0035.92.92.0054 situé [Adresse 4] [Localité 9], pour un loyer de 60,70 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société IDF HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 a fait signifier à Mme [K] [D] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 530,84 euros au titre des loyers et charges impayés de son logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 la société IDF HABITAT a fait signifier à Mme [K] [D] un second commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai d'un mois la somme en principal de 385,80 euros au titre des loyers et charges impayés de son box.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception du 29 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la société IDF HABITAT a fait assigner Mme [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1741 et 1728 du code civil, aux fins de :
Constater l'acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux,
Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [K] [D] et celle de tous occupant des lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
Ordonner à ses frais risques et périls le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'elle désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute sommes qui pourront être dues,
Condamner par provision Mme [K] [D] à payer à la société IDF HABITAT :
- La somme de 5 413,98 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus au 22 octobre 2024 avec intérêts légaux à copter du commandement de payer sur la somme de 3 530,84 euros pour le logement et la somme de 385,80 euros pour le box et sur le solde à compter de l'assignation,
- A compter de la résiliation des baux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû si les baux n'avaient pas été résiliés, charges en sus, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
Condamner Mme [K] [D] à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 20 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la société IDF HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant le solde locatif à la somme de 7 817,29 euros, échéance de février 2015 incluse.

Mme [K] [D], régulièrement assignée à personne, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [K] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société IDF HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société IDF HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires et leurs effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail relatif au logement contient une clause à l'article 4-6 de ses conditions générales qui prévoit que " à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou des charges dûment justifiées (…) le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause (…) "

La société IDF HABITAT a fait signifier, le 21 août 2024 à Mme [K] [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 530,84 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 16 novembre 2017 relatif au logement est résilié à la date du 22 octobre 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion Mme [K] [D] devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Adresse 13], [Localité 9] selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bail relatif au box stipule à l'article 13 de ses conditions générales que " le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…) à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, sur simple commandement en vertu de l'article 819 du code de procédure civile, demeuré infructueux dans le délai d'un mois. "

La société IDF HABITAT a fait signifier, le 21 août 2024 à Mme [K] [D] un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme en principal de 385,80 euros.
.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que le bail du 22 novembre 2017 relatif au box est résilié à la date du 22 septembre 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Mme [K] [D], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef du box loué selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société IDF HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers alors que leur appréhension prévue par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur seul propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [K] [D] devenue occupante sans droit ni titre de son logement depuis le 22 octobre 2024, et de son box depuis le 22 septembre 2024 dates de la résiliation des contrats, doit donc indemniser la société IDF HABITAT du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence Mme [K] [D] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 22 octobre 2024 pour l'occupations du logement et à compter du 22 septembre 2024 pour l'occupation du box et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Ces indemnités mensuelles d'occupation seront fixées au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 16 novembre 2017 et le 22 novembre 2017, des commandements de payer délivrés le 21 août 2024 et du décompte de la créance arrêté au 3 mars 2025 échéance de février 2025 que la société IDF HABITAT rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 7 817,29 euros, arrêté au 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [D] à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle de 7 817,29 euros, arrêtée au 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [D], qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IDF HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [K] [D] sera donc condamnée à leur payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS