TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 25/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 4]

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N° RG 25/00070 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUP

Minute : 25/00268

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5]
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [Y] [S] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [S] [U]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 25 mars 2016, l'Office public de l'habitat de [Localité 5] (ci-après l'OPH de [Localité 5]) a donné à bail, à Mme [Y] [S] [U], un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 293,46 euros outre une provision pour charges récupérables.
Suite à des impayés de loyers, l'OPH de [Localité 5], par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 a fait signifier à Mme [Y] [S] [U] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 776,67 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement dans le délai d'un mois.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, l'OPH a fait signifier à Mme [Y] [S] [U] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance dans le délai d'un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, l'OPH de DRANCY a fait assigner Mme [Y] [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 25 mars 2016 et visée dans le commandement de payer et dans le commandement d'avoir à justifier de l'assurance délivré le 13 juin 2024,
Constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 8], et ce à compter du 14 août 2024,
En conséquence, ordonner l'expulsion sans délai de Mme [Y] [S] [U] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [S] [U] à payer à l'OPH de [Localité 5] une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Condamner à titre provisionnel Mme [Y] [S] [U] à payer à l'OPH de [Localité 5] la somme de 5 944,90 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024,
Condamner Mme [Y] [S] [U] à payer à l'OPH de [Localité 5] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 13 juin 2024.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 27 décembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, l'OPH de [Localité 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant le solde locatif à la somme de 7 261,27 euros, précisant que le paiement du loyer courant n'avait pas été repris. Il s'est déclaré opposé à l'octroi de délai et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [Y] [S] [U] a comparu en personne. Elle a indiqué qu'elle avait présenté son attestation d'assurance au commissaire de justice et l'a présentée à l'audience. Cette attestation est valable jusqu'à septembre 2025. Elle a soutenu avoir repris le paiement du loyer ayant procédé à un versement avant l'audience. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir que ses revenus s'élevaient à 589 euros mais qu'elle recevrait l'aide financière de sa famille. Elle a proposé de payer 200 euros par mois en plus du loyer.

L'OPH de [Localité 5] s'est engagé à adresser un décompte actualisé en cours de délibéré.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courriel du 11 mars 2025, l'OPH de [Localité 5] a adressé à la juridiction un décompte actualisé mentionnant un arriéré locatif de 6 793,38 euros arrêté au 10 mars 2025.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Au soutien de ses demandes, l'OPH de [Localité 5] verse aux débats le bail signé le 25 mars 2016, le commandement de payer délivré le 13 juin 2024 et un décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant un solde dû de 6793,38 euros incluant le versement de 426,68 euros du 3 mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] [S] [U] à payer à l'OPH de [Localité 5] la somme provisionnelle de 6 793,38 euros arrêtée au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce le bail stipule que " la présente location pourra également être résilié de plein droit à l'initiative de l'OPH, en cas de défaut d'assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre. "
En application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. "
En l'espèce, l'OPH de [Localité 5] a fait délivrer un commandement de justifier de l'assurance le 13 juin 2024. Mme [Y] [S] [U] ne démontre pas avoir justifié de son assurance dans le mois suivant ce commandement. Néanmoins, elle a justifié à l'audience être assurée contre les risques locatifs. Or, l'esprit de l'article 7 g) est de contraindre les locataires à s'assurer et de ne garantir le maintien dans les lieux que des locataires assurés contre les risques locatifs. Mme [Y] [S] [U] est bien au jour de l'audience assurée contre les risques locatifs. Il convient donc de débouter l'OPH de [Localité 5] de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de production de l'attestation d'assurance.
Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, l'OPH de [Localité 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH de [Localité 5] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité le cas échéant des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit à l'initiative de l'OPH. "

L'OPH de [Localité 5] a fait signifier à Mme [Y] [S] [U] un commandement de payer le 13 juin 2024 la somme de 3 776,67 euros au titre de son arriéré locatif. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 14 août 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [Y] [S] [U] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 200 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience puisqu'elle a payé l'échéance de février 2025, le 3 mars 2025.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [Y] [S] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Y] [S] [U] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [Y] [S] [U] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH de [Localité 5] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [Y] [S] [U] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux manifesté par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise.

Sur les demandes accessoires
Mme [Y] [S] [U] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût des deux commandements en date du 13 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS