TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02730

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 8]

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N° RG 24/02730 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2K2A

Minute : 25/00259

S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [S] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R]
ADOMA - Chambre 4112
[Adresse 6]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée, intitulé " contrat de résidence " en date du 10 novembre 2015, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d'habitation du logement n°4112 situé, [Adresse 6] [Localité 9] à M. [S] [R] moyennant une redevance mensuelle initiale de 271,37 euros.
Par acte de commissaire de justice en date 11 septembre 2024, la société ADOMA a fait signifier à M. [S] [R] un courrier le mettant en demeure d'avoir à payer dans le délai d'un mois la somme de 4 882,66 euros au titre de l'arriéré de redevance mensuelle arrêté au 10 septembre 2024 et l'avertissant qu'en application d'une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la société ADOMA a fait assigner M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 mars 2025, au visa des articles L633-2, R633-3 du code de la construction et de l'habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de M. [S] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamner M. [S] [R] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 5 614,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 31 octobre 2024,
Condamner M. [S] [R] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu'à la libération des lieux,
Condamner M. [S] [R] au paiement de la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [S] [R] en tous les dépens du référé.

A l'audience du 7 mars 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 7 101,82 euros.

M. [S] [R], régulièrement assigné à étude n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [S] [R] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.
Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Aux termes de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, entraîne l'anéantissement de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. L'article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que " le résident est tenu de s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et dans les délais prévus " et qu'" à défaut et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux. "

La société ADOMA verse aux débats un courrier signifié par commissaire de justice le 11 septembre 2024 visant la clause résolutoire et demandant à M. [S] [R] de payer un solde de redevances d'un montant de 4 882,66 euros dans le délai d'un mois. Il ressort du décompte que M. [S] [R] n'a pas payé dans le délai d'un mois à compter de de la mise en demeure.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 12 octobre 2024 et le contrat est résilié à cette date.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [S] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [S] [R] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 12 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société ADOMA du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 12 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l'arriéré de redevance et d'indemnités d'occupation

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 10 novembre 2015 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse que la société ADOMA rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de redevances à hauteur de 7 101,82 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [R] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 7 101,82 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 7 mars 2025 échéance de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de l'assignation à hauteur de 5 614,42 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [R], qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter la société ADOMA de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS