TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/02635

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
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[Localité 8]

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N° RG 24/02635 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I6A

Minute : 25/00252

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [S] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

Madame [S] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 12]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 29 août 2017, la société d'HLM EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Mme [S] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], [Adresse 12], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 418,34 euros, outre une provision pour charges récupérables de 92,99 euros par mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société EFIDIS a fait signifier à Mme [S] [U] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 4 167,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Cette situation d'impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société d'HLM EFIDIS a fait assigner Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 7 mars 2025, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,
Subsidiairement prononcer la résiliation du bail sur le foncement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
Ordonner l'expulsion de Mme [U] ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Condamner Mme [U] à payer à la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société d'HLM EFIDIS :
- La somme principale de 3 905,72 euros au 10 septembre 2024, loyer du mois d'août 2024 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1er du code civil,
- Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
- La somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du ou des commandements successifs et de la présente assignation en application de l'article 696 du code de procédure civile,
Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 21 novembre 2024.

A l'audience du 7 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette à la somme de 9057,88 euros échéance de janvier 2025 incluses, précisant que la dette comprenait une dette de supplément de loyer de solidarité, à hauteur de 2 134,57, Mme [U] n'ayant jamais justifié de ses ressources malgré les relances. Elle a ajouté que la locataire avait payé la somme de 840 euros le 26 décembre 2024.

Mme [S] [U], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [S] [U] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
Le bail du 29 août 2017 contient une clause qui stipule : " le présent contrat de location sera résilié de plein droit pour défaut du paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges aux termes convenus deux mois après un simple commandement de payer resté dans effet. "

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier, le 12 juillet 2024, à Mme [S] [U] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 167,68 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 29 août 2017 est résilié à la date du 13 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [U], devenu occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [S] [U], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société CDC HABITAT SOCIAL du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 13 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise ou d'expulsion, déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l'espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 29 août 2017 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges de la locataire. Il produit également le commandement de payer du 12 juillet 2024 et un décompte de la créance arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant une dette de 9 057,88 euros, une fois les frais déduits. Ce décompte met au débit de Mme [U] la somme de 2 134,57 euros au titre d'un supplément de loyer solidarité forfaitaire pour le mois de janvier et le mois de février 2025.
En application de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation le bailleur social ne peut appliquer un tel supplément de loyer qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours. En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit bien une lettre de mise en demeure en date du 14 novembre 2024, mais elle ne démontre pas que cette lettre a été adressée et reçue par la locataire, puisqu'elle n'est accompagnée d'aucun avis de réception. Elle ne pouvait donc pas appliquer ce surloyer et celui-ci doit être déduit de la dette.
La société CDC HABTAT SOCIAL démontre donc l'existence d'une dette à hauteur de 4 788,74 euros (9 057,88 euros - 2 134,57X2).

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] [U] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 4 788,74 euros arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur les demandes accessoires
Mme [S] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 et celui de l'assignation du 20 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS