TJ 77284, 19 mars 2025, RG 24/05585

Min N° 25/00281
N° RG 24/05585 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZBE

S.C.I. BELA

C/
Mme [M] [V]
M. [F] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BELA
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [M] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante

Monsieur [F] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R]

Copie délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2023, la Société civile immobilière BELA ( la SCI BELA) a donné à bail à Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 615,00 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SCI BELA a fait signifier à Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.031,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 avril 2024, la SCI BELA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SCI BELA a fait assigner Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.145,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 04 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux à compter du jour de la signification de l’assignation,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 19 novembre 2024.

A l'audience du 22 janvier 2025, la SCI BELA, représentée, indique que la dette locative a été soldée au mois de décembre 2024, et le loyer du mois de janvier 2025 a été payé. Elle maintient néanmoins ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire, car le contrat de bail date du mois de janvier 2023 et il y a eu des impayés locatifs dès le début de son exécution.

La SCI BELA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2024. A titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [V] explique que la propriétaire lui avait indiqué lui donner un délai jusqu’au mois d’avril 2025 pour s’acquitter du règlement de la dette locative. Elle souligne avoir perçu un héritage qu’elle a utilisé pour payer la dette locative. Elle ajoute exercer une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée, percevoir un salaire d’environ 1.400 euros, avoir un enfant à charge, et que son compagnon Monsieur [F] [R] a déposé un dossier pour percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi.

Monsieur [F] [R], régulièrement assignés à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [M] [V] assignée à l’étude du commissaire de justice est présente à l’audience, et Monsieur [F] [R] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , la SCI BELA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI BELA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 10 juin 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Cependant, si des délais de paiement avaient été accordés à Madame [M] [V] et Monsieur [F] [R] ils se seraient acquittés de la dette car celle-ci a été soldée au mois de décembre 2024, avant l’audience du 22 janvier 2025. Ainsi en application des dispositions de l’article 24 V et VII ces délais auraient permis aux locataires de se maintenir dans les lieux loués car la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué.

Ignorer ces circonstances pour prononcer la résiliation judiciaire du bail reviendrait à imposer au locataire qui s’est acquitté de la totalité de la dette avant l’audience, un traitement plus sévère que celui qui serait encore redevable de loyers et avances sur charges, lequel bénéficierait alors de délais de paiement, et ce en contradiction avec l’objectif de la loi.

En conséquence, il convient de débouter la SCI BELA de sa demande de résiliation judiciaire et d’expulsion.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SCI BELA succombant en la cause, il convient de dire qu’elle supportera la charge des dépens.
La SCI BELA condamnée aux dépens sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS