TJ 95500, 10 avr. 2025, RG 24/04292

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/04292 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NWTH
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[G] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société EVAM-GID, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Anne BOURDEAU-BULOT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 3], défaillante

--==o0§0o==--

Mme [G] [I] est propriétaire des lots n°58, 75 et 155 dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (SDC square Les Clematites), représenté par son syndic, la société Citya Evam-Gid, a fait assigner Mme [G] [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 8 604,48 euros à titre principal, à titre de charges de copropriété arrêtées au 8 juillet 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023,
- 288 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Assignée à domicile avec remise de l'acte à un tiers présent, Mme [N] [I] qui se déclare être la mère de la défenderesse, Mme [G] [I] n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 7 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que Mme [I] est propriétaire des lots n°58, 75 et 155 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un relevé de compte arrêté au 1er juillet 2024, 4eme appel provisionnel 2024 inclus ;
- les décomptes de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023

- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions pour la période du 1 janvier 2022 au 30 septembre 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er mars 2023 et 6 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l'attestation de non-recours relatif aux ces deux assemblées ;
- les courriers de mise en demeure distribués le 26 janvier 2022, le 22 septembre 2022 et 21 décembre 2022 ;
- la mise en demeure en date du 5 janvier 2023 ;
- un contrat du syndic.

Il convient de relever à cet égard que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le contrat de syndic concernant la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] mais un contrat de syndic concernant un autre syndicat des copropriétaires situé à [Adresse 4] à [Localité 5].

* Sur les charges de copropriété

Le décompte de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 624,48 euros correspondant aux charges impayées et frais au 1er juillet 2024.

Toutefois, les sommes intitulées " FUITE SUR RADIATAEUR " en date du 17 août 2022 et " HONORAIRES/MATRICE CADASTRALE " en date du 23 février 2024, pour un total de 1 082,90 euros ne sont pas, en toute hypothèse, justifiées par le syndicat des copropriétaires, si bien qu'elles ne peuvent en l'état constituer des charges de copropriété ou des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

En conséquence, au vu du décompte de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance d'un montant de 8 067,58 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il ressort de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais exposés et notamment des mises en demeures effectuées pour le recouvrement de sa créance, puisque le contrat de syndic qui fixe le montant de tels frais n'est pas versé aux débats.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes faites au titre des frais nécessaires, et de condamner Mme [I] à verser au SDC square Les Clematites la somme de 8 067,58 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, 4ème appel prévisionnel 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En application des articles 4 et 5 du code civil, le juge ne peut statuer au-delà ce de qui est demandé par une partie.

En l'espèce, le SDC les Clématites justifie de trois mises en demeure successives : le 26 janvier 2022 pour un montant de 1465,39 euros, le 22 septembre 2022 pour un montant de 2413,33 euros et le 21 décembre 2022 pour un montant de 3425,86 euros. Cependant, il ne fonde sa demande d'intérêt au taux légal que sur la mise en demeure du 5 janvier 2023, dont l'accusé de réception n'est pas produit et ne permet pas de déterminer si la lettre a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, ni à quelle date la lettre a été remise. En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite l'application de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC square Les Clematites n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [I], partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS