TJ 95500, 10 avr. 2025, RG 24/01723

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/01723 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVAD
72A

S.D.C. [7], SARL KFPM

C/

[H] [N], [Y] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par Maître [V] [K] administrateur judiciaire demeurant [Adresse 5], nommé par ordonnance du Président du TGI de Pontoise en date du 18 mars 2015 et prorogée jusqu’à ce jour

SARL KFPM, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 6]
défaillant

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 6]
défaillante

--==o0§0o==--

M. [H] [N] et Mme [Y] [N] sont propriétaires des lots n°171 et 201 dépendants d'un immeuble sis résidence [7] sise [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 18 mars 2015, Maître [K], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [7]. La mission de l'administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 17 octobre 2023 a prolongé cette mission pour une durée d'un an à compter du 18 septembre 2023.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 8] (SDC résidence [7]), représenté par Maître [K], administrateur judiciaire, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [N] et Mme [N], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes de :
- 11 328,08 euros à titre de charges et travaux de copropriété majorée des intérêts au taux légalsur la somme de 9 845,95 euros à compter du 16 novembre 2023, date de la sommation de payer,
-78,91 euros à titre de frais nécessaires,
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que les défendeurs soient condamnés aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.

Par conclusionssignifées le 24 janvier 2025 aux défendeurs défaillants, la société KFPM demande au tribunal, sur le fondement des articles 325 et suivants du code de procédure civile et l'article 802 du même code de lui donner acte de son intervention volontaire en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 8].

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024 et l'affaire a été fixée au 12 décembre 2024, renvoyée à l'audience du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.

M. [N] et Mme [N] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boite aux lettres, et leur adresse [Adresse 6] à [Localité 9], ayant été confirmée par le facteur. Ils n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur l'intervention volontaire de la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL

L'article 329 du code de procédure civile énonce que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Aux termes de l'article 802 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En l'espèce, la société KFPM a été désignée syndic du SDC résidence [7] selon procès-verbal de l'assemblée générale en date du 1er juillet 2024, et son intervention volontaire sera donc reçue.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC résidence [7] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [N] et Mme [N] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°171 et 201,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les décisions de l'administrateur provisoire des 5 juillet 2018, 6 février 2020, 23 décembre 2021, 3 octobre 2022, 3 avril 2023, 17 avril 2023 et 31 janvier 2024, ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,
- un décompte individuel détaillé,
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 9 845,95 euros en date du 16 novembre 2023 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ",
- des courriers de mises en demeure en date du 13 février 2019, 19 mai 2020 et 2 mars 2021.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 328,08 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appel travaux.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les frais de mise en demeure du 13 février 2019, 19 mai 2020 et 2 mars 2021 ne seront pas retenus dès lors que les accusés-réception ne sont pas produits de sorte qu'il n'est pas établi que ces courriers ont été adressés et reçus.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure du 16 novembre 2023, pour un montant de 60 euros

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l'acte d'acquisition ne sont versés aux débats La demande en condamnation solidaire des défendeurs n'est donc pas justifiée.

La condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l'indivision.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement à hauteur de leur quote-part dans l'indivision la somme de 11 388,08 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, appels de fonds du premier trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (…)

En l'espèce, le SDC résidence [7] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à M. [N] le 16 novembre 2023 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ", la poste ayant toutefois omis de dater la date de présentation.

A défaut d'indication de la date, il convient de retenir le jour suivant la date d'envoi de la lettre recommandée, soit le 17 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l'année 2015, à laquelle les défauts de paiement des copropriétaires ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. et Mme [N] au paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [N] et Mme [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu'au titre des dépens soient compris le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée. Aucun de ces frais ne sont justifiés, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS