TJ 34172, 15 avr. 2025, RG 24/02209

N°Minute:25/00978
N° RG 24/02209 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH3C

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Valérie REDON-REY
Copie certifiée delivrée à : M. [Y] [S]
Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022, M. et Mme [L] ont donné en location à M. [Y] [S], un local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer toutes charges comprises d'un montant de 720,00 euros.

Un contrat de mandat de gestion a été signé entre Citya Immobilier et M. et Mme [L] en date du 14 mai 2013.

Cette location a été consentie et acceptée sous diverses charges et conditions, notamment et moyennant paiement des loyers et des charges à leur date d'échéance.

Depuis plusieurs mois, M. et Mme [L] rencontrent des difficultés pour obtenir le règlement des loyers et charges de la part de M. [Y] [S].

Par courrier recommandé en date du 17 novembre 2023 et du 9 avril 2024, une mise en demeure de payer a été adressée à M. [Y] [S].

Différentes démarches amiables ont été entreprises par les requérants pour lui permettre de régulariser sa situation, démarches toutes demeurées vaines.

Suivant exploit d'huissier en date du 6 février 2024, M. et Mme [L] ont fait délivrer à M. [Y] [S] un commandement de payer la somme de 1822,51 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Ledit commandement rappelait la clause résolutoire prévue par le bail et indiquait l'intention des bailleurs de s'en prévaloir.

Suivant exploit d'huissier en date du 4 juin 2024, M. et Mme [L] ont fait délivrer à M. [Y] [S] un commandement de payer la somme de 2050,88 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de juin 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Ledit commandement rappelait la clause résolutoire prévue par le bail et indiquait l'intention des bailleurs de s'en prévaloir.

Au demeurant, le défendeur ne règle pas ses loyers et charges courants.

Au jour de l’assignation, M. [Y] [S] reste redevable de la somme de 1826,62 euros, quittancement du mois de septembre 2024 inclus.

Ledit commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 6 juin 2024 et il rappelait la clause résolutoire prévue par le bail et indiquait l'intention du bailleur de s'en prévaloir.

Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte d’huissier de justice du 30 septembre 2024, signifié à étude, dénoncé au préfet de l’Hérault le 7 octobre 2024, M. [N] et Mme [U] [L] demeurant tous deux [Adresse 2] à [Localité 3] ont assigné M. [Y] [S] demeurant [Adresse 1] à [Localité 4], [Localité 4] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 13 janvier 2025 aux fins de :

Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014,
Vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail
Vu le commandement de payer suivant exploit d'huissier en date du 04.06.2024 demeuré infructueux

CONSTATER la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,

JUGER ET CONSTATER la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

ORDONNER sans délai l'expulsion de M. [Y] [S] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

CONDAMNER M. [Y] [S] au paiement de la somme 1826,62 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l'assignation, quittancement du mois de septembre 2024 inclus.

CONDAMNER M. [Y] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux soit à la somme de 818,48 euros.

JUGER que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux.

JUGER que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 04.06.2024.

CONDAMNER M. [Y] [S] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER M. [Y] [S] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

JUGER qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l'affaire.

À l'audience du 13 janvier 2025, M. [N] et Mme [U] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont présenté au tribunal un décompte de la dette actualisé au 13 janvier 2025 qui se monte à la somme totale de 3513,60 euros en loyers et charges. Ils précisent que deux loyers ont été payés en décembre 2024.

A cette audience, M. [Y] [S] a comparu, il a déclaré avoir toujours réglé ses loyers mais que c’est une place de parking dont il ne sert pas qu’il ne paye pas.
Il sollicite un renvoi de l’audience car il conteste le bail de ce parking et affirme que c’est l’agence qui lui aurait imposé.

L’affaire est renvoyée au 24 février 2025.

A cette audience, M. [N] et Mme [U] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils précisent que le défenseur doit aussi payer les loyers en retard et qu’ils s’opposent à tous délais de paiement.

M. [Y] [S] a comparu, il maintient ses déclarations à savoir que le loyer de son appartement est payé de manière régulière et il reconnaît ne pas payer cette place de parking supplémentaire qu’il n’utilise pas.

M. [Y] [S] a rencontré l’enquêteur social qui déclare :

« M. [S] [Y] vit dans un T3. M. [S] a la garde alternée de ses deux enfants âgés de 9 et 11 ans. Il est en CDI en tant que commercial. Il perçoit environ 3100,00 euros. Depuis le 23/08/2024, il est en arrêt maladie et perçoit 1700,00 euros d'indemnités journalières. Monsieur est à jour sur les paiements de son loyer et de son assurance habitation. La dette que monsieur a contractée concerne la deuxième place de parking. Monsieur n'en a pas l'utilité. Monsieur ne la paie plus depuis deux ans (83 euros par mois). Il a contacté à plusieurs reprises son agence par téléphone et par mails (voir en pièces jointes) mais il n'a eu aucune réponse. L'agence ne lui a pas indiqué qui lui suffisait de résilier cette partie du bail. Monsieur vient de faire la demande avec accusé de réception ce jour, le 14/12/2024, Aussi monsieur m'explique que la dette est inscrite dans sa quittance de loyer et non dans la quittance de la place de parking (voir pièce jointe) ».

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [N] et Mme [U] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 juin 2024 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 30 septembre 2024, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [N] et Mme [U] [L] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 7 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Par exploit d'huissier en date du 4 juin 2024, M. et Mme [L] ont fait délivrer à M. [Y] [S] un commandement de payer la somme de 2050,88 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de juin 2024. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024 date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de M. [Y] [S], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [Y] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, soit la somme de 818,48 euros, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [N] et Mme [U] [L] produisent un décompte arrêté au 1er février 2025, qui indique que la dette de M. [Y] [S] s'élève à 3586,65 euros en loyers et charges.

Il est précisé que M. [S] a signé deux baux le 24 janvier 2022 l’un pour un appartement comprenant un parking au sous-sol n°14 et un autre bail à la date du 24 janvier 2022 pour un emplacement de parking n°17.

Pour le bail du parking n°17, M. [S] a donné congé et une reprise a été faite le 17 janvier 2025, ce dernier a remis la télécommande au cabinet de gestion et il est à jour de ses loyers.

Sa dette locative est donc relative au loyer de son appartement comprenant un emplacement de garage au sous-sol.

Au vu de ce décompte, bien que contesté par le défenseur la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 juin 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. M. [Y] [S] dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’il dispose d’un emploi rémunéré. Dans ces conditions, il convient d’octroyer à M. [Y] [S] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [Y] [S] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Y] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, M. [Y] [S] devra verser à M. [N] et Mme [U] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS