TJ 30189, 15 avr. 2025, RG 24/01015

Copie délivrée
à
Me Grégory CAGNON
la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 15 Avril 2025
1ère Chambre Civile

N° RG 24/01015 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KLIL

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. VALENTINOBELLO,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Grégory CAGNON, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

à :

M. [P] [J],
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [C] [W],
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Février 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 septembre 2023, la SCI Valentinobello, promettante, a conclu avec M. [P] [J] et Mme [C] [W], bénéficiaires, une promesse de vente portant sur une propriété bâtie dénommée le « [Adresse 4] » située à [Localité 3] (30) pour un montant de 712 000 euros.
Les 9 et 12 septembre 2023, les consorts [J]-[W] ont respectivement sollicité le Crédit Industriel et Commercial (CIC) et le Crédit Mutuel aux fins d’obtention d’un crédit immobilier.
Le 10 octobre 2023, les consorts [J]-[W] ont constitué une Société civile immobilière dénommée « Thélème », laquelle a été immatriculée le 24 octobre 2023.
Le 2 décembre 2023, le CIC a produit une étude financement au nom de la SCI « Thélème » au taux nominal d’intérêt de 4,60% et a indiqué dans un courrier du 4 janvier 2024 ne pas être en mesure de proposer un taux nominal à 4,50% conforme à la promesse de vente.
Le 6 décembre 2023, le Crédit Mutuel a adressé à Mme [C] [W] un refus de crédit immobilier qui sera réitéré le 4 janvier 2024 dans lequel il est explicité que la demande des consorts [J]-[W] était conforme à la promesse de vente.
Considérant que les refus de prêts bancaires avaient été communiqués postérieurement à la date prévue par la promesse pour la réalisation de la condition suspensive, que ces refus ne correspondaient pas aux exigences visées par la promesse et que le versement d’un dépôt de garantie sur la comptabilité du notaire rédacteur était postérieur à la date visée dans la promesse, par acte en date du 14 février 2024, la SCI Valentinobello a assigné M. [P] [J] et Mme [C] [W] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin que le dépôt de garantie soit débloquer en sa faveur.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 22 juillet 2024, la SCI Valentinobello demande au tribunal sur le fondement des articles 1240, 1231-5, 1304, 1304-3 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
- Constater la faute des consorts [W]-[J] tirée de leur manque de diligence dans les démarches de demandes de prêt bancaire ;
- Constater l’irrecevabilité des refus de prêts bancaires adressés par le CIC et le Crédit Mutuel le 4 janvier 2024 ;
- Enjoindre à Me [U] [G], notaire à [Localité 5], de débloquer la somme de 30 000 euros au titre du dépôt de garantie en faveur de la S.C.I Valentinobello ;
- Condamner Mme [W] et M. [J] à verser la somme de 71 200 euros à la SCI Valentinobello au titre de la pénalité compensatoire prévue dans la promesse de vente ;
- Condamner Mme [W] et M. [J] à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Valentinobello au titre de son préjudice économique ;
- Condamner Mme [W] et M. [J] à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Valentinobello au titre de son préjudice moral ;
- Condamner Mme [W] et M. [J] à verser la somme de 2 500 euros à la SCI Valentinobello sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
- Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [W]-[J] ;
A titre subsidiaire,
- Si par extraordinaire le tribunal décide de débouter l’ensemble des demandes de la SCI Valentinobello, il est demandé d’écarter la suspension de l’exécution provisoire de droit prévue à l’article L.514-1 du code de procédure civile.
La demanderesse soutient que les consorts [W]-[J] n’ont pas respecté les termes de la promesse de vente et ont ainsi commis une faute. Elle considère que ces derniers n’ont pas fait preuve de diligence afin d’obtenir le prêt bancaire conformément aux conditions prévues dans la promesse. En ce sens, la SCI Valentinobello souligne que le taux bancaire apparaissant dans l’étude de financement du 2 décembre 2023 émanant du CIC est de 4,60% contre 4,50% dans la promesse de vente. En outre, la demanderesse souligne que l’étude du Crédit Mutuel porte sur un prêt d’une durée de 25 mois alors que la promesse de vente prévoit une durée d’emprunt bancaire allant de 240 mois à 360 mois. Elle ajoute que ce refus a été adressé uniquement à Mme [W] et non aux deux bénéficiaires de la promesse. Elle reproche aux consorts [W]-[J] d’avoir usé d’une faculté de substitution non valable avec la SCI Thélème car non actée par le notaire chargé de la vente. Par ailleurs, la SCI Valentinobello fait valoir que les refus des établissements bancaires Crédit Mutuel et CIC ont été transmis le 4 janvier 2024 soit postérieurement à la date du 7 décembre 2023, date limite exigée pour la réalisation de la condition d’obtention du prêt.
Estimant que la faute des consorts [W]-[J] est établie, la SCI Valentinobello considère que l’indemnité d’immobilisation versée par ces derniers lui est désormais acquise. Elle sollicite ainsi le déblocage de la somme de 30 000 euros entre les mains de l’étude notariale de Me [G].
En outre, la SCI Valentinobello réclame le paiement de la stipulation de pénalité compensatoire d’un montant de 71 200 euros prévue dans la promesse la liant aux défendeurs. En réponse aux écriture adverses selon lesquelles elles ne sont pas cumulatives, la SCI Valentinobello rappelle que la clause pénale vise uniquement à sanctionner la partie défaillante à un contrat tandis que l’indemnité d'immobilisation tend à compenser la période de blocage d’un bien immobilier objet d’un contrat.
Par ailleurs, la SCI Valentinobello fait valoir une série de préjudices. Elle indique d’abord connaitre un préjudice économique résultant de la perte de temps provoquée par l’échec de la transaction. Elle précise que sa représentante légale s’est vue retirer l’autorisation de découvert que sa banque lui avait octroyé. La SCI Valentinobello évalue ce préjudice à la somme de 3 000 euros. La SCI Valentinobello argue également d’un préjudice moral relevant du caractère tardif des refus transmis par les consorts [W]-[J].
Sur les conclusions reconventionnelles adverses, la SCI Valentinobello s’oppose au déblocage du séquestre réclamé par les consorts [W]-[J]. La demanderesse fait état de l’insolvabilité apparente des défendeurs qui se sont vus opposés divers refus de prêt. Si ses demandes venaient à être rejetées, la SCI Valentinobello sollicite que soit écartée la suspension de l’exécution provisoire de droit. Concernant les intérêts de retard sur le blocage du séquestre, la SCI Valentinobello indique que seul le notaire en charge de la vente prend la décision de bloquer ou débloquer un séquestre et qu’elle ne peut ainsi être tenue responsable pour une décision qu’elle n’a pas prise.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 7 novembre 2024, M. [P] [J] et Mme [C] [W] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-5 et 1240 du code civil, de :
A titre principal sur le fondement des articles 1231-5 et 1240 du code civil,
- Constater le non-cumul de la responsabilité civile contractuelle et extracontractuelle ;
- Débouter la SCI Valentinobello de sa demande sur le fondement extracontractuel ;
- Constater le respect des stipulations contractuelles par M. [J] et Mme [W] ;
- Débouter la SCI Valentinobello de l’intégralité de ses demandes ;
Reconventionnellement sur le fondement de l’article 1304-6 dernier alinéa du code civil,
- Constater la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt sans faute de Mme [W] et M. [J] ;
- Constater la défaillance de la condition suspensive d’absence de vice grevant l’’immeuble vendu ;
- Ordonner le déblocage du séquestre de la somme de 30 000 euros au bénéfice de Mme [W] et M. [J] ;
- Débouter en conséquence la SCI Valentinobello de sa demande de maintenir le séquestre.
- Condamner la SCI Valentinobello à payer à Mme [W] et M. [J] les intérêts de retard sur la somme de 30 000 euros indument bloquée par la SCI Valentinobello à compter de l’assignation et jusqu’à restitution de la somme de 30 000 euros.
- Condamner la SCI Valentinobello à payer à Mme [W] et M. [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Subsidiairement sur le fondement des articles 1231-3 et 1231-5 du code civil,
- Constater l’impossibilité de solliciter cumulativement l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale ;
- Constater l’impossibilité de solliciter des dommages et intérêts non prévus au contrat ;
- Débouter la SCI Valentinobello de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale et des prétendus préjudices économique et moral.
Subsidiairement,
- Réduire la clause pénale à 1 euro symbolique.
Les consorts [W]-[J] rappellent, en premier lieu, le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle. En ce sens, ils précisent que l’article 1240 du code civil, sur lequel se fonde la partie demanderesse, est inapplicable dans le cas d’un engagement contractuel comme cela est le cas en l’espèce.
De surcroit, ils maintiennent n’avoir commis aucune faute. Ils font valoir que la promesse a été signée le 7 septembre 2023 et que les demandes de prêt ont été formalisées les 9 et 12 septembre 2023. Ainsi, ils estiment qu’il ne peut leur être reproché un manque de diligence. En outre, ils estiment que la demande de prêt formée auprès de la banque CIC était parfaitement conforme aux conditions de la promesse. Au soutien, les consorts [W]-[J] considèrent que la contre-proposition du CIC qui leur a été faite démontre que l’établissement n’était pas en mesure de financer l’opération aux conditions de la promesse. Ils rappellent que celle-ci était assortie d’une faculté de substitution, permettant ainsi à la SCI Thélème d’intervenir. Les défendeurs soulèvent également que la proposition formulée par le Crédit Mutuel comporte une coquille faisant passer la durée du crédit de 250 mois à 25 qui ne peut leur être imputée. Faisant valoir les termes de la promesse, ils s’opposent à l’argument de la SCI Valentinobello selon lequel l’acquéreur aurait eu un délai de 8 jours maximum pour communiquer les refus de prêts au vendeur. Enfin, les défendeurs précisent qu’à aucun moment la promesse ne mentionne que la justification du refus de prêt du 4 janvier 2024 devait impérativement être produite au plus tard le 7 décembre 2023.
Reconventionnellement, ils s’estiment valablement libérés de leurs engagements et sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée. Surabondamment, ils font valoir que le terrain est grevé de nombreuses restrictions au droit d’en disposer librement et que les abris en bois et la piscine ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme avec menace de poursuites pénales. Ils estiment que ces éléments sont constitutifs de vices non indiqués dans la promesse et sont susceptibles de diminuer, plus que sensiblement, la valeur de l’immeuble. En cela, la condition suspensive de droit commun est défaillie par la mauvaise foi de la venderesse de sorte que la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation est parfaitement justifiée. En réponse aux écritures adverses, les consorts [W]-[J] indiquent que n’avoir pu obtenir d’emprunt dans les conditions fixées à la promesse n’est absolument pas de nature à rapporter la preuve d’une quelconque insolvabilité. De facto, ils sollicitent la levée du séquestre et demandent à ce que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. Les consorts [W]-[J] sollicitent le paiement des intérêts de retard sur la somme de 30 000 euros jusqu’à la restitution ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive. En réponse aux écritures de la demanderesse, les défendeurs estiment que la contestation par la SCI Valentinobello est à l’origine du blocage et que la demande de condamnation à payer les intérêts est parfaitement justifiée.
A titre subsidiaire, les consorts [W]-[J] estiment que le préjudice économique et le préjudice moral allégués par la SCI ne sont pas établis et ne sont pas prévus au contrat. Ils soulignent que la représentante légale de la SCI Valentinobello est tierce au contrat et ne peut donc se prévaloir des préjudices susvisés. En outre, faisant état des termes de la promesse, ils soutiennent que les demandes cumulées de déblocage de l’indemnité d’immobilisation et de paiement de la clause pénale sont infondées. Enfin, arguant avoir tout mis en œuvre pour tenter d’obtenir le financement pour parfaire la vente, les consorts [W]-[J] considèrent que la clause pénale doit être réduite à la somme de 1 euro symbolique.
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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 04 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 05 décembre 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 18 février 2025 pour être plaidée.
La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Il résulte des termes de la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2023, que les parties ont convenu :
- d’une condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un ou plusieurs prêts à hauteur de 400 000 euros à un taux d’intérêt maximal de 4,50% l’an pour une durée minimale de 240 mois à 360 mois avant le 07 décembre 2023 ;
- d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme 71 200 euros ;
- du dépôt d’une somme de 30 000 euros par les bénéficiaires sur la comptabilité du notaire rédacteur à titre de séquestre avant le 18 septembre 2024 ;
- de la stipulation d’une pénalité compensatoire d’un montant de 71 200 euros ;
- d’une réitération par acte authentique devant intervenir avant le 7 janvier 2024 ;

Sur la condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un prêt
Sur la conformité des demandes de prêt bancaires avec les termes de la promesse de vente
En l’espèce les deux établissements bancaires sollicités par les défendeurs attestent, dans deux courriers en date du 4 janvier 2024, que les demandes de prêts des 9 et 12 septembre 2023 correspondaient aux exigences visées dans la promesse de vente (montant emprunté, taux d’intérêt maximal, durée d’emprunt). De surcroit, il ressort de ces mêmes courriers que les demandes ont été sollicitées pour le compte des deux bénéficiaires de la promesse.
Par ailleurs, au regard de la proximité temporelle entre les dates du samedi 9 et du mardi 12 septembre 2023 et de la fermeture effective des établissements du Crédit Mutuel et du Crédit Industriel et Commercial les dimanches et lundis, l’argument de la partie demanderesse relatif à l’absence de simultanéité des demandes de prêts est inopérant.
En outre, il ressort des termes de la promesse qu’une faculté de substitution était prévue au contrat.
Dès lors, il ne saurait être reproché aux consorts [W]-[J] d’avoir formulé deux demandes de prêts différentes des stipulations contractuelles de la promesse régularisée le 7 septembre 2023.
Sur la notification du refus des prêts bancaires
Selon les termes de la promesse de vente en date du 7 septembre 2023 :
« L’obtention ou la non obtention de prêt devra être notifiée par le Bénéficiaire au Promettant et au notaire.
A défaut de cette notification, le Promettant aura, à compter du lendemain de la date du 7 décembre 2023, la faculté de mettre le Bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire. »
En l’espèce, il ressort que les consorts [W]-[J] ont adressé un courriel en date du 5 décembre 2023 à Me [U] [E], notaire instrumentaire de la promesse. Il y est fait état d’un accord avec Mme [V] [D], représentante de la SCI Valentinobello, portant sur la prorogation jusqu’au 7 janvier 2024 du délai de la réalisation de la condition suspensive et la réitération de l’acte. Ce courriel, dans lequel Mme [V] [D] est en copie et qui n’est pas contesté dans la présente procédure, induit que celle-ci a été avisée de la non obtention du prêt par les consorts [W]-[J]. En outre, ces derniers ont adressé le 7 décembre 2023, un second courriel à l’agent immobilier en charge de la transaction et à Mme [V] [D], avec en copie Me [E], afin de fournir les pièces justifiant les refus émanant du Crédit Mutuel et du CIC.
Dès lors, la notification par le bénéficiaire au promettant et au notaire de la non obtention de prêt n’étant pas encadrée par des formes spécifiques et la promettante ne justifiant pas de l’envoi d’une mise en demeure visant la défaillance des bénéficiaires, il ne saurait être reproché aux défendeurs d’avoir notifié trop tardivement à la SCI Valentinobello le refus de prêt et ses justificatifs.
Sur l’indemnité d’immobilisation
Il est constant que le bénéficiaire d’une promesse de vente peut se désengager d’un compromis s’il a sollicité un prêt conforme aux exigences de la promesse dans le délai imparti.
En l’espèce, les bénéficiaires ont versé la somme de 30 000 euros au titre du dépôt de garantie sur le compte de Me [U] [G], notaire à [Localité 5] dans le cadre de l’indemnité d’immobilisation les 13 et 14 septembre 2023 soit avant la date limite du 18 septembre 2023 fixée dans la promesse.
Dès lors, constatant l’absence de faute des consorts [W]-[J], le dépôt de garantie d’un montant de 30 000 euros détenu par Me [G] sera débloqué à leur profit et la SCI Valentinobello sera condamnée à leur payer les intérêts de retard sur ladite somme à compter du 14 février 2024, date de l’assignation ayant justifié la présente décision jusqu’à la date effective de versement.
Sur la pénalité compensatoire
Selon les termes de la promesse de vente en date du 7 septembre 2023 :
« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 71 200 euros) titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».
En l’espèce, il apparait que les conditions de l’exécution des présentes n’étaient pas remplies faute de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt selon les modalités prévue dans la promesse en date du 7 septembre 2023.
Dès lors, l’application de la pénalité compensatoire prévue dans la promesse de vente est sans objet.
Sur la résistance abusive
Les consorts [W]-[J] sollicitent l’octroi de la somme de 3 000 euros à titre de résistance abusive arguant que la contestation de la SCI Valentinobello était à l’origine d’un blocage de la somme séquestrée.
La caractérisation d’un abus de la SCI Valentinobello n’est pas rapportée par les consorts [W]-[J] et est distinct du droit d’ester en justice.
Dès lors, la demande des consorts [W]-[J] tendant à obtenir la somme de 3 000 euros à titre de résistance abusive sera rejetée.

II - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI Valentinobello, qui succombe à l’instance, en supportera la charge.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande en l'espèce de condamner la SCI Valentinobello à payer aux consorts [W]-[J] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. La demanderesse qui perd le procès sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code dispose que "le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée".
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS