TJ 33063, 15 avr. 2025, RG 23/04510

N° RG 23/04510 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X2AV

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025 50G

N° RG 23/04510
N° Portalis DBX6-W-B7H-X2AV

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[P] [M] épouse [H]
C/
SAS PROMMOBILIER

Grosse Délivrée
le :
à

SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame VERGNE, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [P] [M] épouse [H]
née le 16 Octobre 1931 à [Localité 4] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF LANCON VALDES, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Jacques BORDERIE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant)

N° RG 23/04510 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X2AV

DÉFENDERESSE

SAS PROMMOBILIER représentée par son Directeur Général, Monsieur [N] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse unilatérale de vente du 15 février 2022, madame [H] s'est engagée à céder à la SAS PROMMOBILIER, un terrain à bâtir au [Adresse 6], moyennant le prix de 1 340 000 €.

L'acte prévoyait un délai pour lever l'option expirant au 30 novembre 2022 et contenait des conditions suspensives dont l'une tenait à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire, le bénéficiaire devant justifier du dépôt de la demande au plus tard le 15 avril 2022 et de sa délivrance avant le 30 août 2022.

À l'occasion des démarches visant à obtenir ce permis, la SAS PROMMOBILIER a reçu un courriel en date du 04 avril 2022, de la direction départementale des territoires et de la mer (ci-après « DDTM ») de [Localité 5] l'informant que « la parcelle [Cadastre 3] [située sur la] commune de [Localité 4] est soumise à autorisation de défrichement ».

Au motif que madame [H] ne lui a jamais adressé le mandat nécessaire au dépôt de la demande d'autorisation de défrichement, la SAS PROMMOBILIER a fait part le 23 juin 2022 à Maître [Z], notaire en charge de la vente et rédacteur de la promesse, de sa volonté de renoncer à l'acquisition du terrain.

Par acte du 22 mai 2023, madame [P] [H] a fait délivrer assignation à la SAS PROMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de bordeaux aux fins d'indemnisation.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, madame [H] demande au tribunal de :

"De dire et juger que la SAS PROMMOBILIER a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi de la promesse unilatérale de vente conclue avec madame [P] [H] le 15 février 2022.

De condamner la SAS PROMMOBILIER à indemniser le préjudice causé à madame [P] [H] pour la somme de 72 000 euros de dommages et intérêts calculés avec intérêts légaux calculés et capitalisés à compter de l’assignation.

De débouter la défenderesse de toutes demandes reconventionnelles.
De la condamner à payer à la demanderesse la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC et aux dépens".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024, la SAS PROMMOBILIER demande au tribunal de :

"A titre principal,
JUGER que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SAS Prommobilier ne sont pas réunies.
En conséquence,
JUGER infondées les demandes formulées par Madame [H] à l’encontre de la SAS prommobilier.
DÉBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS Prommobilier.
A titre subsidiaire,
JUGER que l’assiette du prétendu préjudice allégué par Madame [H] ne saurait excéder la somme de 220.000 euros.
JUGER que Madame [H] a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire et a, par voie de conséquence, contribué elle-même à la réalisation du dommage qu’elle prétend subir.
En conséquence,
RÉDUIRE à de plus justes proportions le montant et le pourcentage de perte de chance prétendument subie par madame [H].
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [H] à verser à la SAS Prommobilier la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens."

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 20 décembre 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. en conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d'indemnisation de madame [H]

Madame [H] fonde son action sur l'article 1104 du code civil aux termes duquel : « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

La promesse unilatérale de vente se définit comme le contrat contenant, d'une part, un engagement de vendre un bien à des conditions prédéterminées et ouvrant, d'autre part, une option d'achat au profit d'une personne nommément désignée en application des dispositions de l’article 1124 du code civil selon lequel :
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

L'article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

Il a été jugé qu’il n’y a pas lieu d’octroyer des dommages et intérêts au promettant d’une promesse unilatérale de vente dès lors que le bénéficiaire établit sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements contractuels, notamment en démontrant les diligences réalisées pour la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme.

Madame [H] soutient que la SAS PROMMOBILIER a fait preuve de mauvaise foi en ne mettant pas tout en oeuvre pour obtenir le permis de construire dans les délais fixés par la promesse en produisant un dossier d'architecte incomplet et pour avoir ignoré, en tant que professionnelle de l'immobilier, que l'acquisition d'un terrain boisé en vue de construire impliquait une autorisation spéciale de défrichement.

Elle lui reproche également de ne pas lui avoir notifié sa décision anticipée de ne pas lever l'option.

Selon l'acte :
« la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BÉNÉFICIAIRE (SAS PROMMOBILIER) d’un permis de construire avant le 30 août 2022 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : construction de 18 logements.
Il est précisé que le BÉNÉFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT (Madame [P] [H]) d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce dans un délai de deux mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS PROMMOBILIER a entamé les diligences nécessaires pour l'élaboration du dossier de demande de permis de construire, ainsi qu'en attestent les contrats avec les architectes et géomètres, les échanges avec le bailleur social AQUITANIS et les contacts avec le cabinet CERAG pour réaliser le dossier de demande de défrichement.

S'agissant de l'autorisation de défrichement, l’article R. 341-1 du code forestier dispose que la demande d’une telle autorisation doit être réalisée par une personne ayant qualité.

Il précise que : « (…) La demande est présentée soit par le propriétaire des terrains ou son mandataire, soit par une personne morale ayant qualité pour bénéficier sur ces terrains de l'expropriation pour cause d'utilité publique (…), soit par une personne susceptible de bénéficier de l'autorisation d'exploiter une carrière (…) ».

Ainsi, seule madame [H], propriétaire du terrain ou le mandataire de son choix, avait qualité pour obtenir l'autorisation de défrichement, nécessaire à l'obtention du permis de construire.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [Y], représentant la SAS PROMMOBILIER a transmis un mandat à cet effet au notaire investi de la promesse unilatérale de vente afin qu’il l'adresse à madame [H] pour signature, ce que cette dernière a, dans un premier temps, refusé.

Ainsi, Maître [B], dont il convient de rappeler qu’il s’agit du notaire personnellement choisi par madame [H] pour l’accompagner et la conseiller dans la rédaction et l’exécution de la promesse unilatérale de vente litigieuse, témoigne que : « Madame [H] s’est opposée à plusieurs reprises à la signature de ce document {le mandat} qui, selon elle et ses renseignements, n’était pas obligatoire ».

Tirant les conséquences de ce refus, le 23 juin 2022, la société PROMMOBILIER a fait part à Maître [B] de son impossibilité de déposer un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme complet et a indiqué renoncé dans ces conditions à son acquisition.

La SAS PROMMOBILIER n'a certes pas directement averti madame [H] de sa renonciation à l'acquisition mais il ressort du courriel de Maître [O], notaire de l'étude notariale, en date du 1er juillet 2022, que celle-ci confirme avoir transmis le courrier à madame [H].

Madame [H] a finalement adressé un mandat signé d'autorisation de défrichement mais seulement le 28 juin 2022, postérieurement au courrier du promoteur annonçant son refus de poursuivre l'achat du terrain.

La SAS PROMMOBILIER qui s'est heurtée au refus injustifié de madame [H] mais qui, en tout état de cause, en qualité de bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, avait la possibilité de ne pas lever l'option, n'a donc fait preuve d'aucune mauvaise foi dans l'exécution de la promesse unilatérale de vente.

Madame [H] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le préjudice allégué au soutien de sa demande d'indemnisation.

Succombant à l'instance, madame [H] sera condamnée aux dépens et, en tant que condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SAS PROMMOBILIER une indemnité qu'il est équitable de fixer à 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS