TJ 06088, 20 févr. 2025, RG 24/02698

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. 12 AVENUE SAINT JEAN BAPTISTE c/ [F]

MINUTE N°
DU 20 Février 2025

N° RG 24/02698 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PZME

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Marina POUSSIN

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Martine VIDEAU -GILLI

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires 12 AVENUE SAINT JEAN BAPTISTE, représenté par son syndic en exercice la SARL D.NARDI Gestionnaire Immobilier, dont le siège social est 11 rue Gubernatis, poursuites et diligences de son Gérant domicilié ès qualité audit siège
12 avenue Saint Jean Baptiste
06000 NICE
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [H] [F]
née le 12 Janvier 1977 à SAINT MALO (35415)
21 rue Hôtel des Poste
06000 NICE
représentée par Me Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL, Vice-présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [F] est propriétaire d’un lot de copropriété dans l’immeuble sis 12 avenue Saint Jean Baptiste sur la commune de Nice.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 avenue Saint Jean-Baptiste à Nice représenté par son syndic la SARL D NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, a donné assignation à Madame [H] [F] devant le pôlel de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice, aux fins de paiement, avec exécution provisoire, des sommes suivantes :
-3215,29 € au titre des charges de copropriétés impayées pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024 selon décompte établi le 6 juin 2024
- 933,32 euros de frais pour la période du 3 mai 2023 au 28 décembre 2023 selon décompte établi le 6 juin 2024
- 1500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
-1400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024.

A l’audience du17 décembre 2024 , le syndicat des copropriétaires 12 avenue Saint Jean-Baptiste a actualisé la dette à la somme de 4963,44 euros, a maintenu le surplus de ses demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par Madame [H] [F].

Madame [H] [F] représentée par son conseil a aux termes de ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens et motifs, sollicité des délais de paiement sur 24 mois et le débouté du syndicat des copropriétaires du 1é AVENUE Saint Jean-Baptiste à Nice de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a perdu son emploi en octobre 2023 et assume seule la charge de ses filles.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 .

MOTIFS

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, “le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée”

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 janvier 2022, 20 septembre 2022, 27 avril 2023, 28 septembre 2023 démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment le relevé de compte versé en date du 6 juin 2024 ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires font état d’un montant de 3215,29 € dû par Madame [H] [F] au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 6 juin 2024.
Selon décompte du 11 décembre 2024, Madame [H] [F] reste redevable, frais de poursuite déduits de la somme de 3349,80 euros

En conséquence, Madame [H] [F] doit être condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 12 avenue Saint Jean Baptiste la somme de 3349,80 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par commandement de payer du 11 août 2023, mis en demeure Madame [H] [F] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure ( 144,28€) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Madame [H] [F].

Toutefois, les frais antérieurs à cette mise en demeure, réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 12 avenue Saint Jean Baptiste (frais de rappel et frais d’ouverture d’un dossier contentieux) ne sauraient être imputables à Madame [H] [F] , en application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par ailleurs, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette missive, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile (envoi d’une relance ou d’une mise en demeure mensuelle) de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic.Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Madame [H] [F] est redevable de ce chef de la somme de 144,28 €.

Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 12 avenue Saint Jean Baptiste la somme de 144,28 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [H] [F] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. En s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, Madame [H] [F] commet une faute vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice certain.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [F] à payer aux syndicats des copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue SAINT JEAN BAPTISTE à Nice la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce compte tenu de la situation de la débitrice qui justifie de ses charges et de ses démarches pour obtenir paiement de la contribution à l’entretien et l’éducation des enfants, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Il sera ainsi fait droit à la demande de délais formée par Madame [H] [F].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [H] [F] partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires 12 avenue Saint Jean BAptiste , le montant des frais non compris dans les dépens dont il a dû faire l’avance, de sorte que Madame [H] [F] sera condamnée à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivvée.

Selon l’article 515, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS