TJ 06088, 20 mars 2025, RG 24/02029

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[K] c/ [H]

MINUTE N°
DU 20 Mars 2025

N° RG 24/02029 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVU6

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Béatrice GAGNE

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Joëlle FITOUSSI

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [T],[X],[R] [K]
né le 18 Janvier 2001 à NICE (06300)
de nationalité Française
7 armée des Alpes
06300 NICE
représenté par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [U],[S],[D] [H]
né le 30 Mars 1978 à NICE (06300)
de nationalité Française
105 Boulevard de la Madeleine
1 étage -Apt D15
06000 NICE -
représenté par Me Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024006778 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Mme Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 février 2018, Monsieur [V] [W] a loué à Monsieur [U] [H] un local à usage d'habitation situé 105 boulevard de la Madeleine - 06000 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 452 euros, outre 43 euros de provision pour charges.

Monsieur [T] [K] a acquis le bien susmentionné, selon attestation du 26 novembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 28 août 2023, Monsieur [T] [K] a fait part à Monsieur [U] [H] de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location, visant l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et lui a donné congé dudit logement pour le 29 février 2024, justifiant cette décision par sa volonté de reprendre le logement à son propre bénéfice.

Par acte extra-judiciaire en date du 18 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [T] [K] a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 26 septembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 février 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont déposé des écritures auxquels il sera renvoyé pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 875-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour reprise et la demande d’expulsion de la locataire
Aux termes de l'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [U] [H] a fait délivrer le 28 août 2023, par l’intermédiaire d’une étude d’huissier, sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location pour reprendre le logement à son propre bénéfice afin d’y établir sa résidence principale. Le congé pour reprise reproduit les mentions de l’article 15-I de la loi de 1989 et comporte en annexe une notice d’information.

Il ressort des éléments du dossier que le demandeur souhaite reprendre le logement pour y vivre. Il a notifié cette décision le 28 août 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail et sa possible reconduction.

Le congé pour reprise précise le nom du bénéficiaire, à savoir le demandeur, et son adresse (326 boulevard de l’Observatoire à Nice). Le défendeur base son argumentation sur l’adresse communiquée par le demandeur au sein de l’assignation. Or, conformément au texte susvisé, c’est l’adresse visée dans le congé qui importe s’agissant d’une éventuelle nullité du congé, de sorte que le moyen soulevé en ce sens est sans objet. C’est en outre à tord qu’il expose que l’adresse donnée par le bailleur dans le congé pour reprise est le 140 quai de la banquière à Saint André de la Roche, qui correspond au précédent établissement de l’entreprise du bailleur.

Il justifie sa décision par des difficultés de trésorerie. Au soutien, il produit une attestation d’un expert-comptable en date du 20 décembre 2024 qui précise que l’intéressé, gérant de la SARL ABGB a perçu comme rémunération 7 850 euros en 2023 et 8 600 euros en 2024. Il transmet en outre une relance de paiement d’une dette s’élevant à la somme de 23 189 euros au 14 novembre 2024 auprès de l’URSSAF pour son activité de travailleur indépendant. Il produit enfin une attestation sur l’honneur rédigée par son père le 18 décembre 2024 par laquelle ce dernier déclare héberge son fils ainsi qu’une capture d’écran faisant état de virements réalisés par son père à hauteur de 1 000 et 20 000 euros. Si le défendeur produit les comptes annuels 2022 de l’activité professionnelle de son bailleur faisant état de produits d’exploitation s’élevant à la somme de 76 266 euros, il est également fait mention au sein du même document de charges d’exploitation quasiment équivalente, pour un montant de 75 140 euros, de sorte que le preneur échoue à démontrer que le motif invoqué par son bailleur, et justifié par les éléments susmentionnés, n’est pas sérieux et serait frauduleux.

Ainsi, la validité du congé pour reprise ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de ce congé au 29 février 2024. Monsieur [U] [H] se trouve donc occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024 des lieux loués.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation donné à bail.

Monsieur [U] [H] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer qui aurait dû être versé si le bail s’était poursuivi à son terme, sur justificatifs (et en cas d’absence de production des justificatifs à la somme de 549,32 euros), à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort enfin des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du maintien dans les lieux de son locataire et des demandes formulées à son encontre. A l’appui de sa demande, il dément tout comportement abusif commis à l’encontre de son locataire.

S’il transmet une attestation de suivi psychologique depuis le 06 mars 2024 et plusieurs ordonnances lui prescrivant un traitement anti-dépresseur à compter de septembre 2024, soit après le dépôt de l’assignation, le lien de causalité entre le maintien du locataire dans les lieux et la mise en place des troubles décrits, à savoir un état dépressif, n’est pas justifié autrement que par les attestations également rédigées après le dépôt de l’assignation par une de ses amies et sa belle-mère.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [U] [H] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Monsieur [T] [K] sera donc débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, la bonne foi de Monsieur [U] [H] ne pouvant pas être mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, de ses démarches pour trouver un autre logement et de sa situation de travailleur handicapé, il convient en conséquence de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision, tenant compte du délai d’un an dont il a déjà de fait déjà bénéficié depuis la fin du congé, étant précisé qu’il bénéficiera en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution des délais prévus au titre de la trêve hivernale applicables ainsi que, en application de l’article L. 412-1 du même code, d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort enfin des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [U] [H] sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il déclare faire l’objet d’un harcèlement de la part de son bailleur. A l’appui, il produit un dépôt de plainte daté du 29 avril 2024 évoquant notamment un mot scotché sur sa boîte aux lettres un mois plus tôt, la venue du propriétaire à son domicile le 25 avril 2024 avec altercation physique, puis sa venue la veille du dépôt de plainte, ainsi que des dégradations sur le tuyau d’arrivée d’eau. Il produit un procès-verbal daté du 16 mai 2024 par lequel il fait état de nouveaux faits survenus en mai (colle dans la serrure, menace de mort par écrit, tentative d’ouverture de la porte à plusieurs reprises) qui auraient été commis par le propriétaire, éléments corroborés par l’attestation établie par Monsieur [P] [I], président de l’ancien conseil syndical établie le 30 janvier 2025.

Il y a toutefois lieu de relever que, comme indiqué dans les écritures de Monsieur [U] [H], les faits dénoncés, s’ils sont caractérisés, sont constitutifs d’une infraction pénale, ce qu’il n’appartient pas à la juridiction civile de trancher, étant précisé que les suites données à cette plainte pénale sont inconnues du tribunal de céans, de sorte que l’existence d’une faute civile n’est pas démontrée.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que si Monsieur [U] [H] invoque des fautes qui auraient été commises par Monsieur [T] [K], il ne mentionne ni ne justifie d’aucun préjudice.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de communication de pièces
Il y a enfin lieu de débouter le défendeur de sa demande de communication de l’adresse du demandeur sous astreinte, le propriétaire produisant une attestation d’hébergement chez son père et cette adresse étant reprise dans ses dernières écritures, tout comme sa demande de communication de son assignation à la préfecture, cette dernière ayant été produite.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [H] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [K], Monsieur [U] [H] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité et débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS