TJ 95500, 10 avr. 2025, RG 24/02941

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/02941 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NY6Z
72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

[B]-[J] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Me Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [B]-[J] [P], né le 17 Juin 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6] - [Adresse 2] - [Localité 4], défaillant

--==o0§0o==--

M. [B] [P] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2], à [Localité 4] (95), dans la [Adresse 6].

Par décision du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 4] (SDC [Adresse 6]) la somme de 7 542,35 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 1er octobre 2017.

Par décision du 16 mai 2023, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. [P] à payer au SDC [Adresse 6] la somme de 5 209 euros au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2023 inclus.

Par acte en date du 27 mai 2024, le SDC [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Atrium Gestion, a fait assigner devant ce tribunal M. [P] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Il demande la condamnation de M. [P] à lui payer les sommes de :
- 9 508,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, au titre des charges de copropriété dues pour la période du 16 mars 2023 au 1er avril 2024 ;
- 1 661,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges ;
- la capitalisation des intérêts,
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que M. [P] soit condamné aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [P] a déjà été condamné au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à établir leur mauvaise foi et génère un préjudice important.

M. [P], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 10 octobre 2024 a fixé l’affaire au 27 février 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [P] est propriétaire de biens et droits immobi-liers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 178 et 217,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions de juin 2023 à mars 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2023 et 20 mars 2024 ayant approuvé les comptes jusqu'au 30 septembre 2023 et voté les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024, ainsi que le certificat de non-recours de ces assemblées ;
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure en date du 21 février, remise à M. [P] le 1er mars 2024 pour le paie-ment de la somme de 7 009,77 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 508,82 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Il convient toutefois de relever que la condamnation précédente du tribunal de proximité de Montmorency portait sur la pèriode du 4ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2023 inclus. Or, le décompte détaillé versé par le SDC [Adresse 6] fait apparaître :
- Un solde charges courantes 2022 de 1 849,60 euros
- Plusieurs débits de charges et travaux correspondant au 1er trimestre 2023 et inclus par conséquent dans les sommes pour lesquels le SDC dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire.

Le SDC ne produit aucun élément justifiant de la prise en compte de ces sommes. En conséquence, il sera déduit du, ou ajouté au, montant total le solde charges courantes, les sommes correspondant aux lignes suivantes : solde " charges courantes 2022 " solde " parements façade ", le solde " rempl. Descente s/sol ", et le solde " tuyau alim chauf. ".

Le montant des charges impayées pour la pèriode du 2ème trimestre 2023 au 1er avril 2024 inclus, s'élève donc à 7 727,14 euros.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des ho-noraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés " honoraires suivi dossier avocat " et " honoraires transmission avocat " seront rejetés.

Les honoraires d'avocat sont par ailleurs couverts par l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les frais de constitution d'hypothèque sont réclamés pour un montant de 204 euros. Or ces frais doivent être facturés, en application du contrat de syndic produit, à 194,40 euros. En outre, le syndicat ne produit pas le relevé hypothécaire permettant de justifier de l'accomplissement de cette diligence. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, la lettre recommandée de mise en demeure a été remise à M. [P] le 1er mars 2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 727,14 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 7 009,77 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du code civil et il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [P] a déjà été condamné à deux reprises, par le tribunal de Pontoise et par le tribunal de proximité de Montmorency. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] à verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [P], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS