TJ 34172, 10 avr. 2025, RG 21/02118

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J. 1

N° : N° RG 21/02118 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NE3V
Pôle Civil section 3

Date : 10 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

S.C.I. BELIMMO, immatriculée au RCS sous le n° 447 875 741., dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. VALETTE ET COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PORT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

MUTUELLE ALSACE-LORRAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANT VOLONTAIRE

[I] [C]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES
Juges : Sophie BEN HAMIDA
Corinne JANACKOVIC

assistés de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié de vente du 2 avril 2003, la société civile immobilière DU PORT a cédé à la société civile immobilière BELIMMO un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7]. La société à responsabilité limitée VALETTE et COMPAGNIE, preneuse à bail commercial de ce bien, y exerce une activité d’hôtellerie.

Dans la nuit du 15 au 16 octobre 2018, un effondrement s’est produit dans l’escalier principal de l’immeuble entraînant la fermeture de l’établissement.

La MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA a opposé un refus de garantie de ce sinistre.

Une expertise a été ordonnée par le tribunal administratif à la demande de la commune, confiée à monsieur [N], qui a déposé un rapport le 4 janvier 2019. La commune a pris dans les suites un arrêté de fermeture administrative.

Par ordonnance de référé du 7 mars 2019, une expertise a été ordonnée et monsieur [T] [D] a déposé son rapport le 26 mars 2021.

---

La société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE et COMPAGNIE ont fait assigner la société civile immobilière DU PORT et la mutuelle Alsace Lorraine, selon acte d’huissier de justice du 17 mai 2021, pour obtenir leur condamnation à payer 35.538,5 euros HT, correspondant à des préjudices matériels et 108.102 euros HT correspondant à un préjudice d’exploitation, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 11 avril 2022, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 5 janvier 2023, a été constatée la recevabilité de l’intervention volontaire de monsieur [I] [C], rejetée la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation, celle tirée de la forclusion, celle tirée de la prescription opposée à la société civile immobilière BELLIMO, celle tirée du défaut d’intérêt pour agir au titre de la garantie des vices cachés de la société à responsabilité limitée VALETTE, ainsi que celle tirée du défaut d’intérêt pour agir opposé par la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA.

---

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 4 septembre 2023, la société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE ont sollicité la condamnation de la société civile immobilière DU PORT, solidairement avec la Compagnie d’Assurances Mutuelle Alsace-Lorraine à payer à la société civile immobilière BELIMMO 42.646,20 euros TTC, montant des frais matériels, et à payer à la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE 129.614,40 euros TTC ( 108.012 euros HT), montant de la perte d’exploitation. Elles ont également demandé la condamnation de la société civile immobilière DU PORT, de la Compagnie d’Assurances Mutuelle Alsace-Lorraine ainsi que de monsieur [I] [C] à verser à chacune d’entre elles 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et à payer les entiers dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise.

Elles relèvent à titre liminaire que monsieur [I] [C] a cru pouvoir intervenir volontairement alors qu’il ne forme aucune demande.

Elles se prévalent du rapport d’expertise judiciaire qui a déterminé l’origine de la chute de l’escalier dans un défaut de la construction d’origine, ainsi que le montant des frais matériels avancés pour la réparation de l’escalier et du préjudice lié à la perte d’exploitation.

La société civile immobilière BELIMMO agit en garantie des vices cachés à l’encontre de la venderesse, soutenant que l’exclusion de garantie que cette dernière invoque est une fin de non-recevoir, alors qu’il a déjà été statué sur une fin de non-recevoir présentée par la société civile immobilière DU PORT. Elles soutiennent que la clause de non garantie des vices cachés n’est pas applicable car la société venderesse est un vendeur professionnel par nature.

Elles rappellent que l’expert a retenu une mauvaise construction des volées de voûte sarrasine dont les constructeurs d’origine sont responsables. Elles contestent que l’effondrement soit lié à un défaut d’entretien des lieux qui leur serait imputable, l’entretien du bâtiment, qui n’a jamais été remis en cause par les parties ni par l’expert durant ses opérations, ne pouvant nullement permettre de rétablir une voûte de fond qui n’avait pas été réalisée. Elles soutiennent que la défaillance structurelle de l’immeuble constitue un vice caché antérieur à l’acquisition , peu importe le délai de conservation par l’acquéreur de ce bien.

La société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE agit en responsabilité civile délictuelle, la fermeture étant directement et exclusivement liée à l’effondrement survenu. Elle ajoute qu’à la réouverture, l’exploitation n’a pas immédiatement repris.

La société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE soutiennent que c’est à tort que l’assureur a dénié sa garantie, puisque le contrat couvre le propriétaire et le locataire, ce dernier étant assuré pour la perte d’exploitation et sollicitant l’interprétation du contrat en sa faveur. Elles limitent la demande à l’encontre de la compagnie d’assurance à hauteur de 100.000 euros.

---

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 octobre 2024, la société civile immobilière DU PORT et monsieur [I] [C] ont sollicité que soit déclarée recevable et bien fondée l’intervention volontaire de ce dernier. Ils ont demandé que l’action de la société civile immobilière BELIMMO sur le fondement de la garantie des vices cachés soit déclarée irrecevable et infondée, en ce que cette garantie est exclue du cadre de la vente du bien immobilier et demeure en tout état de cause infondée. Elles sollicitent en conséquent à titre principal que la société civile immobilière BELIMMO soit déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société civile immobilière DU PORT, et à titre subsidiaire, qu’elle le soit également, ses prétentions indemnitaires n’étant pas justifiées. S’agissant de la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, ils réclament le débouté de ses demandes à l’encontre de la société civile immobilière DU PORT à titre principal, et, à titre subsidiaire, de ses demandes indemnitaires. Ils ont sollicité reconventionnellement en tout état de cause que la société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, ou tout succombant, soient condamnés à leur payer 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, et que l’exécution provisoire soit écartée.

Ils relèvent que la société civile immobilière DU PORT est demeurée propriétaire du bien uniquement 3 mois, alors qu’il était déjà, au moment de la revente, loué à la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, y exploitant un hôtel, suivant bail commercial renouvelé depuis le 9 décembre 1984. Ils ajoutent que la société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE sont deux entités étroitement liées, pour se partager un même associé et gérant, monsieur [J] [Y], au demeurant unies par un lien d’actionnariat.

Monsieur [I] [C] soutient qu’il dispose d’un intérêt personnel, direct et évident à intervenir pour la conservation de ses droits à l’encontre des demanderesses, en sa qualité d’ancien détenteur de part sociales de la société civile immobilière DU PORT. Il estime formuler des demandes, en ce qu’il se joint à l’argumentation de la société civile immobilière DU PORT.

S’agissant des demandes de la société civile immobilière BELIMMO, ils répondent que le fait de se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie des vices cachés constitue un moyen de défense et non une fin de non-recevoir. Ils soutiennent que la clause de l’acte de vente excluant la garantie du vendeur est licite, comme l’admet unanimement la jurisprudence s’agissant des vices cachés. Ils ajoutent que la venderesse, qui est une société civile immobilière familiale, ne peut être assimilée à un professionnel de l’immobilier du fait de sa qualité de société civile immobilière, tout autant que l’acquéreuse. Ils relèvent d’ailleurs que la double qualité de professionnel (de même spécialité), du vendeur comme de l’acquéreur, a une incidence directe sur l’application de la clause exclusive de garantie en ce que lesdites clauses sont bien valables lorsque vendeur et acquéreur sont deux professionnels de la même spécialité.

A titre subsidiaire, ils opposent que l'existence d'un défaut, même en germe, antérieur à la vente, à l'origine du sinistre ne peut être tenue pour acquise, se prévalant de ce que l’expert n’a jamais pu constater les désordres consistant en l’effondrement des quatre premières marches d’escalier et n’a pu se baser que sur l’expertise diligentée par le tribunal administratif, alors que monsieur [N] ne s’est aucunement prononcé sur l’origine précise de l’effondrement (accident, défaut de construction ou vétusté du bâtiment), dès lors que ce point ne ressortait pas de sa mission. Ils soulignent que l’escalier est certainement d’origine, ce qui ne permet pas d’expliquer comment le désordre n’aurait été générateur d’aucun sinistre pendant 150 ans. Ils reprochent à monsieur [T] [D] de ne pas s’être interrogé sur le procédé constructif différent des deux portions d’escaliers, alors que ses conclusions sont péremptoires. Ils ajoutent que le rapport d’expertise a été établi sans ne rien connaître des travaux qui ont pu être réalisés tant par la société civile immobilière BELIMMO, propriétaire durant les 15 années courant à compter de son acquisition, ni par le preneur durant les 34 années d’exploitation avant le sinistre, alors qu’il s’agit en réalité du même gérant. Ils reprochent à l’expert judiciaire d’en tirer la conséquence qu’aucun travaux n’a ainsi était réalisé. Ils estiment, qu’en l’absence d’éléments produits par les demanderesses, il n’est pas justifié que l’escalier objet du sinistre soit l’escalier d’origine ou qu’il n’ait subi aucune modification ou reprise que depuis 2003 (en particulier sur sa portion entre le R+1 et le R+3). S’agissant du caractère caché du vice, ils ajoutent que l’acquéreur connaissait parfaitement l’immeuble dont il était locataire depuis 1984. Ils ajoutent que la société civile immobilière demanderesse ne saurait écarter sa qualité de professionnel de l’immobilier, au même titre que son vendeur, l’acquéreur professionnel étant présumé connaître les vices cachés.

S’agissant des demandes de la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, ils relèvent que la responsabilité quasi-délictuelle de l'article 1241 du Code civil implique la démonstration d’une faute, dont la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE est défaillante à rapporter la preuve, alors qu’elle était fondée à agir contre son bailleur.

---

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 novembre 2023, la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA a sollicité le rejet des demandes de la société civile immobilière BELIMMO et a sollicité reconventionnellement la condamnation de cette dernière à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique être l’assureur de la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, en qualité de locataire et non de propriétaire, de sorte que les dommages immobiliers ne sont pas garantis, les dommages n'affectant pas le matériel ni les marchandises mais des biens immobiliers.

S’agissant de la perte d’exploitation, elle s’oppose à sa garantie, soutenant que la décision administrative de fermeture ne résulte pas d’une maladie contagieuse, d’un meurtre, d’un suicide, d’une épidémie ou d’une intoxication.

---

Les parties ont reçu le 4 octobre 2024 un avis de fixation à l’audience collégiale du 5 novembre 2024 avec clôture de l’instruction le 21 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

---

MOTIVATION

A titre liminaire, il doit être rappelé que, par décision définitive, l’intervention volontaire de monsieur [I] [C] a été déclarée recevable.

Sur les demandes de la société civile immobilière BELIMMO

La demande à l’encontre du vendeur

Aux termes de l'article 1641 du Code civil sur lequel elle se fonde, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du même Code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

La société civile immobilière BELIMMO réclame la condamnation de la société civile immobilière DU PORT solidairement avec la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA à lui payer 42.646,20 euros TTC, au titre de frais matériels, au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur, s’agissant de la construction de l’escalier central de l’immeuble vendu. La société civile immobilière DU PORT lui oppose la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés.

L’acte notarié de vente ainsi passée entre les parties prévoit la société civile immobilière BELIMMO, acquéreur, « prendra le bien vendu dans l’état où il le trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur [la société civile immobilière DU PORT ] pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou règlementaires contraires analysées le cas échéant ci-après]. ».

Contrairement à ce que soutient la société civile immobilière BELIMMO, la venderesse qui se prévaut d’une clause de l’acte de vente exclusive de la garantie des vices cachés oppose ainsi une défense au fond tirée des dispositions contractuelles, qui porte sur les conditions d’application de ladite garantie, et non une fin de non-recevoir opposée à l’acquéreur qui agit en garantie des vices cachés. En conséquence, il convient pour le tribunal de statuer sur l’applicabilité de ladite clause exclusive de garantie, sans retenir que la demande de la société civile immobilière DU PORT en faveur de cette application constituerait une fin de non-recevoir qui aurait dû être examinée, comme les autres demandes de ce type déjà tranchées par le juge de la mise en état.

Les clauses exclusives de la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés sont valables dans les ventes conclues entre non professionnels et peuvent également être insérées dans une vente entre professionnels à condition toutefois que l’acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur.

En l’espèce, tant l’acquéreur que le vendeur sont des sociétés civiles immobilières, aucun élément n’étant versé à la procédure permettant d’établir que la société civile immobilière DU PORT soit un vendeur professionnel, ce que n’est pas nécessairement par nature une société civile immobilière.

Ainsi, alors qu’il n'est pas établi que la société civile immobilière DU PORT avait une activité habituelle d'achat et de revente de biens immobiliers, serait propriétaire de plusieurs biens immobiliers dont elle assurerait la gestion et l'entretien, aurait rénové ou restructuré elle-même l'immeuble vendu, la simple mise en location du bien est insuffisante pour lui conférer la qualité de professionnel. Par conséquent, la société civile immobilière DU PORT n'est pas réputée avoir connaissance des vices affectant l'immeuble et est fondée à se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés, en vertu de laquelle la demande formée à son encontre par la société civile immobilière BELIMMO doit en conséquence être rejetée.

La demande à l’encontre de l’assureur

MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA produit le contrat assurant le risque de l’HOTEL [5] HOTEL « occupant en qualité de LOCATAIRE-PROPRIETAIRE du fonds de commerce » avec assurance pour compte commun de la société civile immobilière BELIMMO, propriétaire des bâtiments, et de la société à responsabilité limitée PALETTE [VALETTE] locataire exploitante du fonds de commerce.

La société civile immobilière BELIMMO réclame le montant de 42.646,20 euros TTC déterminé par l’expert judiciaire correspondant à la somme de 35.538,50 euros HT, détaillée comme suit :
Frais d’architecte : 4.200 euros HT,Frais de Bureau d’Etude Technique : 6.420 euros HT,Travaux de reprise pour 24.018,50 euros et 900 euros HT.
L’expert judiciaire indique en effet avoir déterminé ces montants afférents à la réparation de l’escalier sur la base des factures produite par DAEDALUS Architecture (4.200 euros HT), BET STRUCTURE BERNARD DUPLAN (6.420 euros HT) et ATELIER SAINT LICHEL pour les travaux de réfection de l’escalier (24.018,50 euros HT et 900 euros HT). Il ressort de ces pièces versées en annexe du rapport que les honoraires de l’architecte pour la reconstruction de l’escalier principal sont facturées à la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE, que les honoraires du bureau d’études techniques correspondent à une lettre de mission adressée à l’HOTEL ABBELLISS, les factures du concepteur d’escaliers étant également établies au nom de ce dernier.

Ainsi, le propriétaire du bien immobilier n’est pas fondé à réclamer à l’assureur la réfection de l’escalier qui a été pris en charge par son locataire et il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes de la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE

La demande à l’encontre du vendeur

Aux termes de l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE réclame sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle la condamnation de la société civile immobilière DU PORT à lui payer 129.614,40 euros TTC (108.012 euros HT), montant correspondant à sa perte d’exploitation comme preneur à bail commercial du bien immobilier.

Elle oppose au vendeur de l’immeuble que la fermeture de l’établissement qu’elle exploite est directement et exclusivement liée à l’effondrement survenu, de sorte que tiers à la vente, elle recherche la responsabilité délictuelle du vendeur au titre de son manquement contractuel à l’égard de l’acquéreur du bien immobilier qui lui loue ledit bien.

Ainsi, la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE n’engage pas la responsabilité délictuelle du vendeur sur la base d'un fait générateur distinct du seul manquement à l’obligation contractuelle de garantie des vices cachés et doit ainsi se voir opposer les mêmes conditions et limites de la responsabilité qui s'appliquent dans les relations entre les contractants, de sorte qu’elle échoue en sa demande à l’encontre du vendeur qui est libéré contractuellement de la garantie des vices cachés à l’encontre de l’acquéreur. En conséquence, la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE sera déboutée de la demande formée à l’encontre de la société civile immobilière DU PORT.

La demande à l’encontre de l’assureur

La société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE demande la condamnation de la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA à lui payer la même somme en indemnisation de son préjudice d’exploitation au titre du contrat d’assurance qui les lie.

Les conditions générales produites par la demanderesse s’agissant de la perte d’exploitation en cas de fermeture administrative dont elle réclame à son assureur l’indemnisation précisent que : « la garantie est étendue aux pertes d’exploitation consécutives à la perte provisoire totale ou partielle de l’établissement assuré, lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
La décision de fermeture a été prise par une autorité administrative compétente, et extérieure à l’assuré.La décision de fermeture est la conséquence d’une maladie contagieuse, d’un meurtre, d’un suicide, d’une épidémie ou d’une intoxication. »
Il ressort de l’arrêté municipal de fermeture administrative de l’Hôtel [5] en date du 16 octobre 2018 que cette décision de fermeture a été prise par le maire de [Localité 7] au motif que les conditions d’exploitation de cet établissement compromettaient la sécurité du public suite à l’effondrement partiel entre le premier et le deuxième étage de l’unique escalier desservant l’ensemble des niveaux de l’immeuble abritant l’établissement.

Ainsi la décision de fermeture n’est pas la conséquence d’un évènement strictement délimité au contrat pour garantir la perte d’exploitation résultant d’une fermeture administrative, de sorte que la demande formée par la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE à l’encontre de la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA au titre de sa perte d’exploitation consécutive à la fermeture engendrée par l’effondrement de l’escalier sera rejetée.

Sur les autres demandes

La société civile immobilière BELIMMO et la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE qui succombent à l’instance seront condamnées aux dépens, en ceux compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire. Elles seront pour cette raison également déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de la MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 2.000 euros, formée uniquement à l’encontre de la société civile immobilière BELIMMO.

Il sera fait droit à la demande de la société civile immobilière DU PORT et monsieur [I] [C] formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la société civile immobilière BELIMMO et de la société à responsabilité limitée VALETTE ET COMPAGNIE à hauteur de 3.000 euros.

Compte tenu de la nature de l’affaire, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS