TJ 68224, 11 avr. 2025, RG 24/01959

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

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[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01959 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I5SK
Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [R] [X]
née le 07 Avril 1962 à [Localité 7] (MOSELLE),
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [M] [U] épouse [J],
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [G] [J],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président
Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er avril 2023, Mme [R] [X] a donné à bail à M. [G] [J] et Mme [M] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 800€ outre une somme forfaitaire de 50€ au titre des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner M. [G] [J] et Mme [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d'huissier du 7 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation.

Aux termes de l'assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l'audience du 10 janvier 2025 en la complétant, Mme [R] [X] demande au juge, au visa des articles 7 et 24 de la loi de 1989 :
- de constater la résiliation du bail d'habitation aux torts des locataires;
- d'ordonner l'expulsion de M. [G] [J] et Mme [M] [J] et de tous occupants de leur chef si besoins avec le concours de la force publique ;
- de condamner ces dernier au paiement de la somme de 12 936€ selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation;
- de condamner M. [G] [J] et Mme [M] [J] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi;
- condamner M. [G] [J] et Mme [M] [J] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu'à lui payer une somme de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Mme [R] [X] fait valoir qu'actuellement, aucun loyer n'est payé de sorte que la dette a augmenté. Elle produit le décompte des sommes recues en 2023 rappelant avoir perçu les allocations logement d'avril à décembre 2023. Ayant signalé les impayés, les allocations ont été suspendues. Elle précise n'avoir reçu des époux [J] que la somme de 850 € à la signature du bail en 2023 et 3214€ de la Caf.

M. [G] [J] et Mme [M] [J] comparaissent et expliquent ne pas avoir tout compris. Ils expliquent que le traitement de leur dossier CAF lors de leur déménagement depuis [Localité 8], a pris du temps. Ils expliquent être disposés à payer leur loyer mais en trouvant une solution à l'amiable.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 8 août 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [R] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable aux baux conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 6136 € correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du 1er avril 2023 au 1 avril 2024.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires qui n'ont produit aucun justificatif.

Il est établi que M. [G] [J] et Mme [M] [J] ne sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu'ils n'ont effectué aucun paiement depuis la délivrance du commandement.

Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 23 juin 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [G] [J] et Mme [M] [J] n'ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux.

Il convient donc d'une part, d'ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [G] [J] et Mme [M] [J], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

D'autre part, une indemnité d'occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

- Sur le montant de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation:

Mme [R] [X] produit un décompte actualisé au 31 décembre 2024 démontrant que M. [G] [J] et Mme [M] [J] restent désormais lui devoir la somme de 12936 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 31 décembre 2024, indemnité d'occupation de décembre 2024 incluse.

M. [G] [J] et Mme [M] [J] n'apportent aucune preuve de leurs paiements et seront donc condamnés au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à la demande et aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

- Sur les demandes accessoires :

M. [G] [J] et Mme [M] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [R] [X], M. [G] [J] et Mme [M] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 250€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,