TJ 31555, 24 janv. 2025, RG 24/02872

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02872

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFN3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[T] [I]
[E] [N]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Madame [D] [Y], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Madame [T] [I],
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [E] [N],
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 octobre 2018, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 805,38€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 avril 2024 à chacun des locataires.

L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par actes de commissaire de Justice du 12 juillet 2024 afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
-d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;
- et de les condamner solidairement au paiement à titre de provision :
* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3757,99 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir et actualisation de la somme au jour de l'audience ;
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 3 décembre 2024, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3199,21€ mensualité de novembre 2024 incluse. Il précise qu’il n’est pas opposé à échelonnement du paiement de la dette locative et que les locataires ont repris le paiement du loyer mensuel.

Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I], comparants en personne, reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et proposent de payer 250€ par mois en sus du loyer pour apurer la dette. Ils précisent que Monsieur a perdu son emploi en juin 2024, qu’il perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1180€, qu’il suit une formation de conducteur de camion et que Madame travaille et perçoit un salaire de 1600€ en tant qu’auxiliaire de vie. Ils mentionnent par ailleurs avoir 5 enfants dont 4 à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 1794,41€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] restent lui devoir la somme de 3199,21€ à la date du 3 décembre 2024 mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] n’apportent de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT cette somme de 3199,21 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il est constant et non contesté que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience qui est de 805,38€ dont 691,38€ à leur charge compte tenu des APL et qu’ils ont effectué des versements conséquents pour apurer la dette (800€ le 6/09/2024, 315€ le 6/09/2024, 615€ le 9/10/24, 500€ le 4/11/2024, 400€ le 6/11/24, 900€ le 26/11/24). En outre, compte tenu de leurs ressources, de leurs propositions, du montant de la dette et de l’accord à l’audience du bailleur sur des délais de paiement, ils apparaissent en capacité de régler leur dette locative dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Il y a donc lieu d'accorder à Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu'ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande du bailleur, et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Monsieur [E] [N] et Madame [T] [I] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,