TJ 31555, 24 janv. 2025, RG 24/02869

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02869

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFNX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

S.A. [Adresse 11]

C/

[U] [G]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 24 Janvier 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [G],
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 août 2020 à effet au 14 août 2020, la S.A. [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [U] [G] un appartement à usage d'habitation (n° 09) situé [Adresse 2] [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 367,74 euros et une provision sur charges mensuelle de 109,03 euros.

Le 05 janvier 2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [U] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. [Adresse 11] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein de droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 1.875,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024.

A l’audience du 03 décembre 2024, la S.A. [Adresse 11], représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.936,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de novembre 2024 comprise. La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE mentionne un accord avec lelocataire sur l'octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 04 juillet 2024, Monsieur [U] [G] n'était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 13 août 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 05 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.705,05 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [U] [G] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 878,15 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mars 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 26 novembre 2024 démontrant que Monsieur [U] [G] reste devoir la somme de 2.936,47 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [U] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.936,47 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 janvier 2024 sur la somme de 1.705,05 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et à l’accord du bailleur sur des délais de paiement et un échéancier, Monsieur [U] [G] apparaît en capacité de solder la dette locative et il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 14 mensualités de 200 euros chacune et d'une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A. [Adresse 11] et au regard de la reprise du paiement des loyers avant l’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [U] [G] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation. Cependant, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 11], Monsieur [U] [G] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,