TJ 31555, 24 janv. 2025, RG 24/02949

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02949

N° Portalis DBX4-W-B7I-TF4A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[W] [V]
[U] [F]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 24 Janvier 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [W] [V],
[Adresse 13]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [F],
[Adresse 13]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 juillet 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] une villa à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 459,20 euros, 41,98 euros de loyer pour garage et 6,24 euros de loyer pour la terrasse, une provision sur charges mensuelle de 24,81 euros, 30 euros de provision eau froide ainsi que 9,48 euros de provision entretien multi-services.

Le 24 août 2023, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :
-le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation de plein droit du contrat de bail,
- l'expulsion immédiate de Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F], au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- leur condamnation solidaire au paiement :
* de la somme de 2.944,25 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
* d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
* d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* des entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil , maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.230,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 5 juillet 2024, Monsieur [U] [F] n'est ni présent, ni représenté.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 5 juillet 2024, Madame [W] [V] n'est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 7 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.111,61 euros a été signifié le 24 août 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.

La résiliation est intervenue le 25 octobre 2023 et Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 2 décembre 2024 démontrant que Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] restent devoir la somme de 2.217,34 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (209,19 euros), des frais de dossier SLS (50 = 2 x 25 euros), des frais d'enquête SLS (7,62) ainsi que les frais d'assurance (99 = 6,60 x 15) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.217,34 euros.

Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 25 octobre 2023 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [W] [V] et Monsieur [U] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,