TJ 31555, 24 janv. 2025, RG 24/02882

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02882

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[W] [B] [P]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Madame [R] [K], Chargée Contentieux Judiciaire, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [B] [P],
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juin 2019, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé de 450,54€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2024.

L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [W] [B] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 16 juillet 2024 afin :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;
- de le condamner au paiement :
* par provision de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1109,69 €, avec actualisation de la somme au jour de l'audience et intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
* de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 3 décembre 2024, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1634,68€ mensualité de novembre 2024 incluse. Il précise qu’il n’est pas opposé à l’échelonnement du paiement de la dette locative et que le locataire a repris le paiement du loyer mensuel en novembre 2024.

Monsieur [W] [B] [P] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et propose de payer 400€ par mois en tout loyer et arriéré compris soit 4 ou 5 paiements pour apurer la dette. Il précise ne pas travailler et percevoir 1100€ à 1200€ d’AAH et vivre seul.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 juin 2019, contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 541,89€, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [B] [P] n'a fait qu’un règlement partiel (178,33€) dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [B] [P] reste lui devoir la somme de 1634,68 € à la date du 3 décembre 2024 mensualité de novembre 2024 incluse.

Monsieur [W] [B] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT cette somme de 1634,68€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [B] [P] a repris le paiement intégral du loyer depuis novembre 2024. En outre, compte tenu de ses ressources stables, de ses propositions, du montant de la dette et de l’accord à l’audience du bailleur sur des délais de paiement, il apparait en capacité de régler sa dette locative dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Il y a donc lieu d'accorder à Monsieur [W] [B] [P] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu'il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Monsieur [W] [B] [P] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à sa demande, à l’accord du bailleur et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [W] [B] [P] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [B] [P] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Monsieur [W] [B] [P] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,