TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 24/02319

Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02319 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OH

[T] [Y]

C/

[M] [R], [L] [R]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à
Mme [T] [Y]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [Y]
née le 20 Septembre 1985 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Présente

DEFENDEURS :

Madame [M] [R]
[Adresse 1] [Adresse 8]
[Localité 6]

Absente

Monsieur [L] [R]
[Adresse 1] [Adresse 8]
[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2023 à effet au 20 juin 2023, Madame [T] [Y] a donné à bail à Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°37 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 700 euros et 50 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, Madame [T] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.730,64 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024, Madame [T] [Y] a assigné Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai légal,
- S'entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
- Les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2.932,64 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience,
- Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges de 820 euros jusqu'à la libération effective des lieux,
- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Les condamner solidairement suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

L'affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience du 14 février 2025, Madame [T] [Y], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.679,30 euros au 02 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle mentionne toutefois que l'assurance a été régularisée et fonde ses demandes uniquement sur le défaut de paiement des loyers. Elle indique qu'aucune reprise du loyer n'est intervenue. Seul un règlement en date du 8 janvier 2025 est intervenu, pour la somme de 591 euros. Elle ajoute avoir souscrit un prêt, toujours en cours, pour payer sa maison ainsi que son appartement et avoir un enfant à charge.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 septembre 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail conclu entre les parties comporte effectivement une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, ne prévoit aucun délai exprès pour régulariser la dette à compter du commandement de payer.

En raison du caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'appliquer les dispositions de la présente loi, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat et de considérer que les locataires disposaient d'un délai d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°37 loué par Madame [T] [Y] à Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R].

Madame [T] [Y] a fait signifier à Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.730,64 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] n’ayant pas, dans le délai de deux mois, délai d'ordre public applicable à la date de conclusion du bail, à compter de la délivrance du commandement du 25 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 novembre 2024.

Dès lors, Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 novembre 2024, ce qui constitue pour Madame [T] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [T] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.679,30 euros à la date du 02 février 2025.

Cependant, ce décompte intègre le montant du dépôt de garantie exigible à l’entrée dans les lieux et qui a pour objet de garantir en tout ou partie l’exécution des obligations du bail. Dès lors que le bail est résilié, la demande en paiement de ce chef devient sans objet, et il n’y a donc pas lieu d’allouer cette somme.

La créance non sérieusement contestable s’établit donc à 3.379,30 euros.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3.379,30 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 02 février 2025 – échéance du mois de février 2024 incluse. Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (820 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] sont mariés.

En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R], en ce non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance et régis par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Madame [M] [R] et Monsieur [L] [R] seront condamnés solidairement à payer à Madame [T] [Y] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS