TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 25/00052

Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00052 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z77B

[C] [F]

C/

[E] [D], [J] [A]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à
Me Audrey TEANI

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F]
né le 16 Août 1946 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Représenté par Me Audrey TEANI, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP MIRIEU DE LABARRE TEANI ET ASSOCIES

DEFENDEURS :

Madame [E] [D]
[Adresse 2] [Adresse 1]
[Localité 5]

Absente

Monsieur [J] [A]
[Adresse 2] [Adresse 1]
[Localité 5]

Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 juillet 2021, à effet du 06 juillet 2021, Monsieur [C] [F] a donné à bail à Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 8] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 860 euros et 40 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, Monsieur [C] [F] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.360,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024, Monsieur [C] [F] a assigné Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

- CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 05 juillet 2021 entre Monsieur [C] [F] et Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A], par le jeu de la clause résolutoire, et ce, depuis le 27 mai 2024 ;
- ORDONNER consécutivement l'expulsion de Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] des lieux loués ainsi que tout occupant de leur chef, tous biens mobiliers, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour eux d'avoir libéré les lieux ;
- CONDAMNER solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] à régler à Monsieur [C] [F] la somme provisionnelle de 8.026,66 euros, selon décompte actualisé, et ce, sous déduction des sommes éventuellement perçues de la CAF, en tout état de cause, à parfaire au jour des plaidoiries ;
- DIRE ET JUGER que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal depuis le commandement, et ce, en application des dispositions de l'article 1231- 6 du Code Civil ;
- DIRE qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ;
- CONDAMNER solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] à payer à Monsieur [C] [F] une indemnité d'occupation de 900 euros par mois, depuis la résiliation du bail, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, indemnité à indexer selon les indices applicables ;
- CONDAMNER solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] à la somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
- RAPPELER que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

L'affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience du 14 février 2025, Monsieur [C] [F], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.726,66 euros au 13 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 06 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité sanctionnée en présence d’un bailleur personne physique.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [C] [F] à Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant que les locataires disposent d'un délai d'un mois pour régulariser la dette. Cependant, les délais prévus par l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 alors en vigueur étant d'ordre public, il y a lieu de retenir que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régulariser leur dette et non d'un délai d'un mois.

Monsieur [C] [F] a fait signifier à Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.360,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 mai 2024.

Dès lors, Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 27 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [C] [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] [F] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.726,66 euros à la date du 13 février 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10.726,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (900 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, sans capitalisation par années entières dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, la juridiction des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer la capitalisation des intérêts échus (en ce sens Civ 3? 4 mars 1987 Bull civ III n° 41).

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Or, en l'absence de clause de solidarité dans le bail liant les parties, Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] ne sauraient être déclarés solidaires dans le paiement de leur dette.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [E] [D] et Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [C] [F] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS