TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 24/02315

Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02315 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4N5

OPH GIRONDE HABITAT

C/

[I] [Y]

- Expéditions délivrées à
Mme [I] [Y]

- FE délivrée à
OPH GIRONDE HABITAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT
RCS [Localité 10] N° 404 877 086
[Adresse 9]
[Adresse 11]
[Localité 7]

Représentée par Madame [R] [M], Salariée, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [I] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 16] [Adresse 12] [Adresse 2]
[Localité 8]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 2013, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [I] [Y] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 1] à [Localité 15] moyennant un loyer initial de 336,51 euros et 62,33 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [Y] le 30 janvier 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 26 novembre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l'audience du 14 février 2025 en lui demandant de :

- condamner Madame [I] [Y] à payer la somme principale de 1.142,38 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- prononcer l’expulsion de Madame [I] [Y], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,
- condamner Madame [I] [Y] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [I] [Y] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.054,04 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

L’OPH GIRONDE HABITAT donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [I] [Y], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en proposant de régler 57 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 03 février 2020, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer pour défaut de paiement des loyers, des charges et pour défaut d'assurance a été signifié le 30 janvier 2023, pour la somme en principal de 677,40 euros.
Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience.
Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 mars 2023.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par l’OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [I] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.054,04 euros à la date du 10 février 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Madame [I] [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.054,04 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [I] [Y] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [I] [Y] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 456,10 euros au 10 février 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, .

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par l’OPH GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :