TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 24/02324

Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02324 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OQ

OPH GIRONDE HABITAT

C/

[S] [K]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à
OPH GIRONDE HABITAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT
RCS [Localité 9] N° 404 877 086
[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 4]

Représentée par [T] [Z],Salariée, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Madame [S] [K]
[Adresse 2]
Lgt. [Adresse 8]
[Localité 5]

Absente

DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er octobre 1991, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [R] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 11] [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant un loyer initial de 2.498,70 francs et 279 francs de charges.

Par avenant au contrat de bail du 23 novembre 2007, Madame [S] [K] devenait seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [S] [K] le 24 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 27 novembre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l'audience du 14 février 2025 en lui demandant de :

- condamner Madame [S] [K] à payer la somme principale 15.871,49 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non-paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- prononcer l’expulsion de Madame [S] [K], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner Madame [S] [K] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [S] [K] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 17.446,20 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [S] [K], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
En l'espèce, le bail conclu le 10 septembre 1991 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 24 septembre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [K] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Madame [S] [K] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2024.

Madame [S] [K], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs s’agissant d’un logement HLM il incombe au locataire de répondre annuellement à une enquête de ressources et un questionnaire sur l’occupation du logement, destinés à vérifier s’il remplit les conditions d’attribution et au calcul, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité.
Le défaut de réponse à l’enquête de ressources expose le locataire à une pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois, et à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [S] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 17.446,20 euros à la date du 5 février 2025 (mois de janvier 2025 inclus). Il est inclus dans ce décompte un supplément de loyer de solidarité s'élevant à la somme mensuelle de 1.752,24 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, au supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement sur la période du 12 avril 2024 au 26 décembre 2024 en raison de la défaillance de Madame [S] [K] à justifier de ses ressources et de sa situation malgré les multiples démarches régulières effectuées par le bailleur ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [S] [K] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (713,75 euros hors supplément de loyer de solidarité à la date du 5 février 2025).

Faute de comparaître, Madame [S] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 17.446,20 euros au titre du supplément de loyer de solidarité à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [S] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Madame [S] [K] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :