TJ 33063, 11 avr. 2025, RG 24/02053

Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02053 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXOA

S.C.I. ALTALEY

C/

[P] [C]

- Expéditions délivrées à
M. [V] [C]

- FE délivrée à
Me Grégory BELLOCQ

Le 11/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALTALEY
RCS [Localité 6] N° 398 577 478
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GREGORY BELLOCQ

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [C] (nom d’usage [V] [C])
né le 12 Août 1978 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11/10/2022, à effet au 13/10/2022, la SCI ALTALEY a donné à bail à Monsieur [V] [C] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [8] (33640) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALTALEY a fait signifier le 21/06/2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 17/10/2024, la SCI ALTALEY a fait assigner Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 10/01/2025 en lui demandant :

- de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- de le condamner à payer par provision la somme de 3.613,55 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au mois d’août 2024 sauf à parfaire au plus proche de l’audience ;
- de le condamne à titre provisionnel à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égale au montant du loyer et des charges, soit 692,72 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- de le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 10/01/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14/02/2025.

Lors des débats, la SCI ALTALEY régulièrement représentée par avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.577,46 euros selon un décompte fourni à l’audience, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense, et à titre subsidiaire, au moindre incident de paiement, que la clause résolutoire joue ses pleins effets avec toutes les conséquences attachées.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par la SCI ALTALEY à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [V] [C], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, faisant valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant le 06 février 2025, et qu’il occupe désormais un emploi en CDI.

Monsieur [V] [C] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

La SCI ALTALEY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24/06/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17/10/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 21/10/2024, soit plus de six semaines la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 21/06/2024, pour la somme en principal de 2.228,09 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 22 août 2024.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SCI ALTALEY le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [V] [C] reste devoir, la somme de 6.577,46 euros à la date du 04/02/2025 (mois de février 2025 inclus).

Monsieur [V] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.577,46euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [V] [C] a repris le paiement d’un loyer courant depuis le mois de janvier 2025. Il apparaît également en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif. En effet, il produit son contrat de travail démontrant qu’il exerce une activité en CDI depuis le 07 octobre 2024, et qu’il perçoit 1.909,78 euros brut de salaire mensuel, hors heures supplémentaires. Il déclare également une augmentation des ressources à venir suite à l’attribution des aides au logement.

Par conséquent, les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, nonobstant le refus du bailleur.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [V] [C] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle,

qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 714,65 euros au 04 février 2025, et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [V] [C] supportera une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS