TJ 69123, 17 avr. 2025, RG 23/02954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 23/02954 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XYWO

Jugement du 17 Avril 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :
Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER - 41
Me Pauline BOULARD - 3746

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Avril 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 27 Février 2025 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLEROY,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. ALG92 DISTRIBUTION,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pauline BOULARD, avocat au barreau de LYON

Par commandement de payer du 30 janvier 2023 visant la clause résolutoire, la société VILLEROY a mis en demeure la société ALG92 DISTRIBUTION de payer la somme de 24.835 € en principal, due au titre des loyers et charges impayés pour des locaux à usage commercial loués au rez-de-chaussée du [Adresse 2] en vertu d’un bail du 15 avril 2021 consenti pour 23 mois avec effet du 15 septembre 2020.

Par exploit en date du 11 avril 2023, la société VILLEROY a donné assignation à la société ALG92 DISTRIBUTION en paiement des loyers dus au 15 janvier 2023 et en résiliation du bail par application de la clause résolutoire, avec paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 mars 2024, puis renvoyée au 17 octobre 2024, enfin renvoyée au 27 février 2025.
Aux termes de son assignation, la SCI VILLEROY demande qu’il plaise :

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1224 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1193, 1728 et 1741 du Code civil,

ACCUEILLIR la SCI VILLEROY en ses demandes, les déclarer bien fondées, y faire droit;
CONDAMNER la SAS ALG92 DISTRIBUTION à payer à la SCI VILLEROY la somme
de 24.835,00 € au titre des loyers dus jusqu’au 15 janvier 2023 (somme à parfaire au jour de l’audience) ;
À titre principal,
CONSTATER la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire ;
ORDONNER l’expulsion de la SAS ALG92 DISTRIBUTION et celle de tous les occupants de son chef, des lieux jusqu’alors objet de la location commerciale, avec, en tant que de besoin, le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;
CONDAMNER la SAS ALG92 DISTRIBUTION à payer à la SCI VILLEROY une indemnité d’occupation égale au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer, soit la somme de 2.212,50 € /mois ;
À titre subsidiaire,
ORDONNER la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI VILLEROY et la SAS ALG92 DISTRIBUTION ;
ORDONNER l’expulsion de la SAS ALG92 DISTRIBUTION et celle de tous les occupants de son chef, des lieux jusqu’alors objet de la location commerciale, avec, en tant que de besoin, le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;
CONDAMNER la SAS ALG92 DISTRIBUTION à payer à la SCI VILLEROY une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales, à compter de ce jour jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme de 1.475,00 € ;
En tout état de cause,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution ;
CONDAMNER la SAS ALG92 DISTRIBUTION à payer à la SCI VILLEROY la somme
de 3.000,00 € sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de
commandement.

Au soutien de ses prétentions, la société VILLEROY fait valoir :
- qu’elle a concédé, par acte sous seing privé en date du 15 avril 2021, un bail dérogatoire à la société ALG92 DISTRIBUTION « POINT B » sur un local sis [Adresse 2] pour la période du 15 septembre 2020 au 15 août 2022 et un loyer annuel payable mensuellement de 17.700€ hors taxes et hors charges,
- que, par courrier recommandé du 28 octobre 2021, la société ALG92 DISTRIBUTION a sollicité la résiliation anticipée de son bail

- que, par courrier officiel du 19 avril 2022, elle s’est opposée à la résiliation anticipée du bail et a réclamé le paiement des loyers restés en souffrance depuis le 15 août 2021
- que faute de restitution des clés, le bail s’est poursuivi, le statut des baux commerciaux étant applicable à compter de son expiration le 15 août 2022
- que la preuve du non-paiement des loyers résulte de ses relevés de compte jusqu’à août 2021 et de son décompte
- que le bail comporte une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer
- que le défaut de paiement des loyers suivi d’une mise en demeure constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier une résolution judiciaire.

La société ALG92 DISTRIBUTION « POINT B » a constitué avocat mais n’a pas conclu, son avocat ayant notifié le 6 septembre 2023 la cessation de son intervention.

MOTIFS

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La demanderesse produit un relevé de propriété émanant du service des finances publiques faisant état de la détention par la société SCI VILLEROY II, sise [Adresse 3] d’une propriété sise [Adresse 1], qui ne correspond pas à l’identité de la demanderesse, ni à l’adresse du local litigieux.

Elle produit toutefois un « bail dérogatoire » en date du 15 avril 2021, commençant à courir le 15 septembre 2020 pour une durée de 23 mois, pour un local à usage d’entrepôt sis au rez-de-chaussée du [Adresse 2]. La période de location s’étend du 15 septembre 2020 au 15 août 2022, moyennant un loyer annuel payable mensuellement de 17.700€ hors taxes et hors charges. La durée est stipulée ferme, sans possibilité de mettre fin au bail de façon anticipée. Une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, effective un mois après une mise en demeure restée sans effet. Cependant, à l’endroit de la signature du preneur, la société ALG92 DISTRIBUTION, ne se trouve qu’un signe en forme de croix qui, faute d’indication particulière sur sa signification, ne saurait être interprété comme la signature du représentant de la société, de sorte que le document ne saurait prouver suffisamment l’existence d’un bail.

La demanderesse produit encore un relevé de son compte bancaire tenu par le CREDIT AGRICOLE faisant apparaître les virements créditeurs suivants, portant le mention ALG92 :
le 9 avril 2021 : 5500€,
le 26 avril 2021 : 1640€
le 12 mai 2021 : 3075€
le 13 juin 2021 : 3075€
le 10 juillet 2021 : 3075 €
le 10 août 2021 : 1575 €.

Ces sommes, dont le total s’élève à 17940€, susceptibles de correspondre à une partie du loyer dû depuis le 15 septembre 2020 en exécution du bail, sont cohérentes avec le paiement d’un loyer sur la période d’occupation du 15 septembre 2020 au 15 juillet 2021, soit sur 11 mois correspondant à un loyer de 16.225 €, le supplément étant susceptible de représenter les taxes et les charges, celles-ci donnant lieu à provision trimestrielle de 290 € selon l’exemplaire de bail produit.

Par ailleurs, le courrier en date du 28 octobre 2021 émanant d’un avocat représentant les intérêts de la société ALG92 DISTRIBUTION reconnaît implicitement l’existence d’un bail faisant l’objet d’une demande de résiliation de celui-ci exprimée en juin 2021 et du renouvellement de sa proposition, jusque-là refusée, de restitution des clés moyennant le paiement des loyers de juillet et d’août 2021.

La créance principale de 24.835 € figurant sur le commandement de payer du 30 janvier 2023 correspond effectivement au montant d’un loyer de 1475 € outre taxes et charges, dû pendant 16 mois au titre d’une période courant à compter du 15 août 2021 jusqu’au 15 décembre 2022.

Il convient de déduire de ces éléments l’existence d’un bail entre les parties courant à compter du 15 septembre 2020, dont les loyers ont été payés pour la période courant jusqu’au 15 août 2021. Le paiement des loyers a cessé à cette date dans le cadre d’une résiliation négociée entre les parties, sans que la bailleresse ne renonce à ces loyers jusqu’au terme du bail, tandis que la locataire n’a pas restitué les clés.

Le commandement de payer et l’exemplaire non signé de bail produit, qui n’émanent que de la demanderesse, ne sauraient suffire à démontrer que le bail devait se prolonger jusqu’au 15 août 2022 et qu’il excluait toute résiliation anticipée.

Seul sera donc dû l’arriéré de loyer, taxe et provision sur charge, reconnu par la locataire dans son courrier pour la période du 15 août au 15 septembre 2021, établi à 1575 € selon le dernier versement du 10 août 2021 imputable à la période précédente. Il convient d’y ajouter une indemnité d’occupation du même montant pour la période courant du 15 septembre jusqu’au 15 novembre 2021, le courrier du 28 octobre 2021 ayant admis l’absence de restitution des clés à cette date, soit un total de 1575 x 3 = 4725 € TTC.

Faute de production d’une clause résolutoire signée par le preneur, la demande de résiliation du bail du fait de l’acquisition de cette clause sera rejetée. Il en est de même de la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations dans la mesure où le défaut de paiement apparaît comme s’inscrivant dans le cadre d’une négociation en vue d’une résiliation anticipée et n’apparaît donc pas suffisamment grave. Dès lors que le maintien dans les locaux au-delà du 15 novembre 2021 n’est pas établi, aucune expulsion, ni paiement d’une indemnité d’occupation supplémentaire ne pourra être accordée.

La société ALG92 DISTRIBUTION, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 € à la société VILLEROY en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile qu’il est inutile de rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS