TJ 75056, 17 avr. 2025, RG 24/04049

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04049
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OU3

N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Août 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 17 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. DU [Adresse 6]
[Adresse 17]
[Localité 24]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EMA FOOD
[Adresse 6]
[Localité 23]

représentée par Maître Franck BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé des 1er juillet et 21 septembre 2010, la S.C. DU [Adresse 6] a consenti le renouvellement d'un bail commercial à la société CC ONE, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. EMA FOOD, portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 23] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 et moyennant un loyer annuel en principal de 32.091,04 €.

Un avenant au bail a été signé entre les parties le 15 mai 2013.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2018, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer porté à 60.000 € par an, HT et HC.

Selon mémoire signifié le 25 juin 2021, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 54.185 € par an HT et HC.

Par acte du 30 août 2021, la S.C. DU [Adresse 6] a assigné la S.A.R.L. EMA FOOD devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 28 février 2022, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2019 et de donner avis sur la modification des obligations des parties et des caractéristiques du local.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 08 janvier 2025 (non réclamé) et signifié le 31 janvier 2025, la S.C. DU [Adresse 6] sollicite :
- la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle en principal de 55.220 € HT/HC,
- de juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter du 1er juillet 2019,
- la capitalisation desdits intérêts,
- que la locataire soit condamnée à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise,
- qu'il soit rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Aux termes de son dernier mémoire notifié le 28 mai 2024, la S.A.R.L. EMA FOOD sollicite du juge des loyers :

À titre principal,

- de plafonner et fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.863 € HT et HC à compter du 1er juillet 2019,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise.

L'affaire a été retenue à l'audience du 09 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 03 avril, prorogée au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déplafonnement du loyer

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R.145-8.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, l'expert judiciaire ayant retenu une valeur locative de renouvellement, au 1er juillet 2019, de 45.000 €/an HT et HC, tandis qu'il a chiffré le loyer plafonné à 35.295,01 € HT/HC par an à la même date, il convient de rechercher au préalable s'il est justifié d'un motif de déplafonnement.

Le bail à renouveler a pris effet le 1er juillet 2010 et a expiré le 30 juin 2019.

La locataire exerce une activité de restauration rapide dans des locaux à destination contractuelle de " tous commerces ".

La bailleresse se prévaut de trois modifications notables au cours du bail expiré justifiant un déplafonnement du loyer :

- elle expose avoir financé une partie des travaux réalisés par la locataire (prise en charge totale du remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation plus économique et prise en charge partielle de l'installation d'un système d'extraction des fumées de cuisine, à hauteur de 3.000 € HT), lesdits travaux ayant eu une incidence favorable sur l'activité du preneur, relevant que le nouveau système de chauffage a diminué ses charges d'exploitation et que l'installation de l'extraction, puissante, a permis à l'exploitant d'accroître considérablement son rendement en doublant ses tables de cuisson ; elle précise que s'il est constant que les travaux nécessaires à la conformité des locaux à leur destination contractuelle ne peuvent constituer un motif de déplafonnement, dès lors qu'ils relèvent de ses obligations légales ou contractuelles, le bail en l'espèce met les travaux de mise en conformité aux normes des locaux et de remplacement du système de chauffage à la charge de la locataire ; elle en déduit qu'il s'agit soit d'une modification des caractéristiques des locaux loués au sens de l'article R.145-3 du code de commerce, soit d'une amélioration au sens de l'article R.145-8 justifiant dans les deux cas un déplafonnement du loyer ;
- elle a, par avenant, en cours de bail, autorisé la locataire, par dérogation à la clause n°22 du bail, à mettre son fonds en location-gérance, ce qui constitue une modification notable des obligations respectives des parties fondant un déplafonnement du loyer ;
- elle évoque également qu’une réduction conventionnelle du loyer est intervenue en cours de bail, qui, ne résultant pas d'une stipulation contractuelle ou d'une disposition légale, constitue un motif de déplafonnement.

La locataire conteste que ces motifs justifient un déplafonnement du loyer, faisant valoir que :

- la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu'elle a effectivement pris en charge une partie des travaux,
- l'autorisation de donner le fonds en location-gérance ne constitue pas systématiquement une modification notable des obligations du locataire ; or, l'interdiction dans le bail initial n'était pas absolue puisqu'elle était stipulée " sauf au profit d'une filiale détenue majoritairement ou du franchiseur en exercice " ; la faculté de consentir une location-gérance a été en outre largement compensée par l'abandon par le preneur d'un local de réserve au septième étage et de l'usage d'un local WC commun ;
- la modification conventionnelle du montant du loyer qui est en réalité une augmentation, ne peut sérieusement être qualifiée de notable et est loin de compenser l'abandon d'un local de réserve au septième étage et de l'usage d'un local WC commun, qui constitue nécessairement une réduction de l'assiette du bail.

Les parties ont signé un avenant au bail le 15 mai 2013, stipulant notamment :

" ARTICLE 1 - Libération des locaux du 7ème étage
À compter du 25 février 2013, le preneur a laissé libre de toute occupation les locaux ci-après désignés :
Au 7ème étage : sous les combles un local de réserve, usage du local W.C. Communs.

ARTICLE 2 - Modification du montant du loyer
À dater du 1er juillet 2013, le loyer annuel est fixé à la somme de 33.525 € hors taxes et hors charges, le preneur devant, en sus de ce loyer, rembourser annuellement et par quart, sa quote-part des taxes et charges de l'immeuble.

ARTICLE 3 - Travaux
Le preneur s'engage à réaliser sans délai des travaux de conformité et modernisation de sa hotte. Le preneur est expressément autorisé par le bailleur à faire installer une gaine extérieure d'extraction de diamètre 315, le moteur étant installé en sous-sol.
Le preneur fera réaliser ces travaux par des entreprises qualifiées, selon devis préalable et agréé par le bailleur. (…)
Le preneur et le bailleur sont également convenus de remplacer la chaudière existante du rez-de-chaussée par une chaudière à condensation à faible consommation d'énergie, dont le coût de l'installation soit 3.200 EUR HT, selon devis établi, sera supporté par le bailleur, qui s'y engage.
(…)
Le bailleur s'engage à rembourser au preneur, au plus tard dans les 30 jours, de la réception sans réserve des ouvrages réalisés, la somme de 3.000 EUR HT, correspondant à sa quote-part de prise en charge de l'ensemble des travaux réalisés par le preneur.

ARTICLE 4 - Location-gérance
Le bailleur - par dérogation expresse à la clause n°22 du bail - donne son accord pour sur le principe d'une éventuelle mise en location gérance du fond. (...) "

*Sur le moyen tiré de travaux financés par la bailleresse

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-8 du même code dispose notamment que :

" Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. "

Il résulte de ces dispositions que lorsque des travaux sont réalisés en cours de bail dans les lieux loués, les changements apportés peuvent, en l'absence de clause reportant l'accession au départ du preneur, être pris en considération pour évaluer le prix du bail renouvelé, au premier renouvellement suivant leur réalisation s'ils sont qualifiés de modifications notables des caractéristiques du local ou d'améliorations et au deuxième s'il s'agit d'améliorations dont le bailleur n'a pas assumé la charge.

S'ils revêtent ces deux qualifications, le régime des améliorations prévaut.

Il appartient au bailleur qui entend bénéficier d'un déplafonnement de rapporter la preuve que les conditions en sont réunies.

Il est constant qu'une clause du bail qui prévoit l'accession au profit du bailleur de travaux réalisés en cours de bail par le preneur sans indemnité, à moins qu'il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s'interpréter comme ne pouvant jouer qu'à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur ne peut se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du loyer en renouvellement.

Il est également constant qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement lorsque les améliorations ont pour unique objectif de permettre au preneur d'exercer l'activité autorisée par le bail, telles que notamment des mises en conformité des locaux.

En l'espèce, les travaux consistant en l'installation d'une extraction de fumées de cuisine et en un remplacement de la chaudière existante par un modèle plus économique sont des améliorations au sens de l'article R.145-8, dont l'application doit donc prévaloir.

Or, force est de constater que les conditions d'un déplafonnement du loyer à ce titre ne sont pas réunies.

En effet, la bailleresse, à laquelle il incombe de démontrer qu'elle a pris en charge au moins partiellement le coût des travaux, n'apporte, malgré les contestations émises par la locataire, aucune preuve d'un paiement effectif.

Les prévisions de l'avenant à ce sujet, au demeurant imprécises sur cette prise en charge et sa proportion au regard de la dépense totale (puisqu'il est prévu un remboursement de 3.000 € pour l'ensemble des travaux alors que leur coût pour la chaudière est de 3.200 € HT et que celui de l'extraction est ignoré), ne suffisent pas à démontrer la réalité d'une prise en charge par la bailleresse, ni encore moins qu'elle a été significative.

En outre, l'installation de l'extraction, relevant de la mise aux normes, ne permet pas un déplafonnement, et le remplacement de la chaudière, s'il peut s'entendre comme présentant un intérêt pour le commerce de la locataire, en ce que ses charges d'exploitation sont réduites, n'est pas suffisant à lui seul pour constater que cette modification présente un caractère notable.

Enfin, comme l'a observé l'expert judiciaire, les travaux évoqués par la locataire sont visés par la clause d'accession du bail figurant à son " Article 12 - Travaux éventuels de transformation " ; par l'effet de la clause " de nivellement " (la stipulation selon laquelle le bailleur aura le choix entre bénéficier des travaux du preneur sans indemnité ou exiger qu'il rétablisse les lieux loués en leur état primitif), laquelle implique un report de l'accession à la fin des relations contractuelles, empêche le bailleur de se prévaloir de ces travaux, dont il n'a pas encore la propriété, lors du renouvellement du bail.

Il n'y a donc pas lieu à déplafonnement du loyer au titre des travaux réalisés dans les lieux loués.

*Sur le moyen tiré de l'autorisation de location-gérance donnée en cours de bail

Il est admis, en vertu de l'article R.145-8 du code de commerce, précité, que l'autorisation d'exploiter en location-gérance initialement interdite et donnée en cours de bail peut constituer une modification des obligations respectives des parties et donc un motif de déplafonnement, en ce qu'elle procure au preneur un avantage améliorant l'exploitation de son fonds, qu'il n'est pas obligé d'exploiter personnellement mais peut faire exploiter par un tiers.

Le bail initalement signé le 14 septembre 1999, renouvelé en 2010 sans modification sur ce point, comportait une clause " 22 - Occupation  personnelle. Possibilité de cession " selon laquelle :

" Le preneur occupera personnellement les lieux présentement loués. Il ne pourra ni les prêter à des tiers, ni les sous-louer en tout ou partie, ni en meublé, ni se faire substituer au titre de la location-gérance sauf au profit d'une filiale détenue majoritairement ou du franchiseur en exercice, sous peine de résiliation immédiate (...) "

L'avenant du 15 mai 2013, signé en cours de bail, contient la clause suivante :

" ARTICLE 4 - Location-gérance
Le bailleur - par dérogation expresse à la clause n°22 du bail - donne son accord pour sur le principe d'une éventuelle mise en location gérance du fond.”

Il est exact que, comme le fait valoir la locataire, l'interdiction initiale de location-gérance n'était pas absolue.

Il ne s'agissait néanmoins pas d'une autorisation sous condition mais bien d'une interdiction de principe, avec une dérogation très restreinte puisque limitée à une filiale majoritairement détenue de la locataire ou à son franchiseur (il est noté que le bail de 1999 a été consenti à une S.A.R.L. franchisée de " Class'Croute ").

La modification, même si elle consistait simplement à donner " un accord sur le principe d'une éventuelle mise en location-gérance ", a transformé l'interdiction de principe en autorisation de principe, sans condition ni restriction, et la faculté pour la société preneuse de confier l'exploitation de son fonds de commerce au locataire-gérant de son choix, sans avoir à rechercher un accord ponctuel -et incertain- de la bailleresse pour déroger au bail, est suffisamment importante pour qu'il soit jugé qu'elle revêt le caractère de modification notable de ses droits au sens des articles L.145-34 et R.145-8 du code de commerce.

La jurisprudence évoquée par la locataire ne permet pas de remettre en cause le caractère notable de la modification résultant de l'autorisation de location-gérance, s'agissant d'un arrêt concernant un refus de déplafonnement motivé par le fait que l'autorisation n'a pas été donnée au cours du bail expiré mais au moment de son renouvellement.

Par ailleurs, l'argument de la locataire selon lequel le droit de mettre son fonds en location-gérance a été " largement compensé " par son abandon du local de réserve du septième étage et de l'usage des WC communs dans l'avenant du 15 mai 2013, abandon qui a été suivi d'une modification du montant du loyer qui semble y être liée, n'est pas de nature à remettre en question le constat d'une modification notable de ses droits concernant la faculté de location-gérance.

En conséquence, il convient de constater qu'il est justifié d'un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qui doit donc être fixé selon sa valeur locative.

*Sur le moyen tiré d'une réduction conventionnelle du loyer

Il est constant que la modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties qui, si elle est suffisamment importante, peut justifier à elle seule le déplafonnement du loyer.

La bailleresse fait valoir que par avenant du 15 mai 2013, il a été convenu d'une fixation du loyer par dérogation aux stipulations du bail et aux dispositions légales relatives à la révision du loyer, à hauteur de 33.525 € HT et HC au 1er juillet 2013, soit à la baisse puisque par application de la clause d'indexation dudit bail, le loyer aurait été fixé à 34.033,39 €, qu'elle arrondit à 34.000 €.

Cependant, le différentiel de l'ordre de 475 € par an, soit 1,39 % du montant du loyer, n'est pas suffisamment important pour constituer une modification notable justifiant un déplafonnement du loyer.

En tout état de cause, dès lors qu'il est déjà justifié d'un motif de déplafonnement du loyer, il convient de rejeter la demande tendant à sa fixation à un montant plafonné et d'en rechercher la valeur locative.

Sur la valeur locative des locaux loués

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les locaux loués sont décrits dans le bail comme comprenant, dans le bâtiment sur rue :

- au rez-de-chaussée, à gauche de l'entrée de l'immeuble, une boutique sur rue, une arrière-boutique et un petit local à la suite, accédant sur la cour,
- au premier étage, un local deuxième porte à droite, composé de : entrée, WC, à gauche une pièce sur rue, à droite deux pièces sur cour à usage d'habitation,
- au sous-sol : une cave,
- au septième étage : sous combles, un local de réserve,
- usage du local WC commun.

L'expert a décrit les locaux qu'il a visités comme étant situés dans un immeuble élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et sept étages, le dernier mansardé sous combles, avec une façade ravalée en état d'usage, avec :

-au rez-de-chaussée, un accès au restaurant directement depuis la [Adresse 61] par une porte vitrée à simple battant donnant sur le comptoir de service avec exposition des produits, à la suite une arrière-boutique à usage de salle de restaurant pouvant accueillir 18 couverts, sol carrelé, murs carrelés ou peints ou agrémentés de miroirs, plafond avec spots intégrés ; depuis la salle de restaurant, accès aux sanitaires entièrement carrelés avec lave-mains, éclairage par un spot, et une cuisine entièrement carrelée, éclairée sur cour par une fenêtre en bois avec barreaux, porte de sécurité permettant l'accès à la cour et aux parties communes ;
- au sous-sol, accessible par une trappe située dans l'arrière-boutique par un escalier droit en bois, une réserve, au sol cimenté et murs bruts ;
- au premier étage, un appartement accessible uniquement depuis les parties communes par une porte sur rue en bois vitrée sur la partie haute à deux vantaux, digicode, porche avec batterie de boîtes aux lettres permettant l'accès au bâtiment sur rue par une porte en aluminium vitrée, interphone, hall en sol en pierres et murs peints, départ de l'escalier en bois, pallier avec sol parqueté et murs peints ; deuxième porte à droite, appartement accessible par une porte en bois blindée donnant sur une entrée avec sol en béton et murs peints, placard ; pièce sur cour éclairée par une fenêtre en bois, sol en béton et murs couverts de papier peint, poutres apparentes ; salle de bain entièrement carrelée équipée d'une baignoire, lavabo et WC ; deuxième pièce sur cour éclairée par une fenêtre en bois, sol parqueté et murs en toile de verre ; pièce sur rue éclairée par une fenêtre en bois, sol parqueté et murs peints, coin kitchenette carrelé ; absence d'électricité, chauffage relié avec la boutique.

Il indique que les locaux sont en bon état d'usage et d'entretien, équipés d'une climatisation, que l'appartement est en état médiocre à usage de réserve, avec une faible hauteur sous plafond.

*Les facteurs locaux de commercialité

L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'expert judiciaire décrit des locaux loués situés dans le 8ème arrondissement, sur la rive droite de la Seine, bordé par les 16ème, 17ème, 9ème, 1er et 7ème arrondissements, qui est l'un des lieux de [Localité 52] les plus touristiques et connu pour abriter de nombreux hôtels de luxe et grands magasins ; on y trouve le [Adresse 50], l'[27], l'[29] Club, l'Église de [43], l'Église [63], la Gare [64], le [40], le musée [41], l'Obélisque de la [Adresse 56], le [51], le Parc Monceau, le [54], le théâtre des [Adresse 30], etc...

Il s'agit d'un arrondissement recherché, dans lequel on trouve de beaux immeubles et de nombreux hôtels particuliers.

Il compte 39.000 habitants et est divisé en quatre quartiers administratifs :

- le [Adresse 38] (30ème quartier) dans lequel se trouve le bien sous expertise,
- [Adresse 37],
- [Adresse 47],
- [Adresse 30].

La [Adresse 61] est une petite voie à sens unique de circulation qui relie l'[Adresse 30] (à proximité desquels se situent les locaux loués) à la [Adresse 62] ; elle est située au sein du [Adresse 65].

L'expert judiciaire note la présence dans le même immeuble d'un restaurant asiatique " [39] ".

L'expert judiciaire précise que le secteur est fréquenté principalement par les salariés et les touristes et décrit la clientèle de la locataire comme étant celle de " bureaux " ; il explique qu'avec la [Adresse 60], la zone qui va de la [Adresse 61] à la [Adresse 59] constitue un " îlot de commercialité " tournée vers la restauration et notamment celle du midi pour les salariés du quartier, précisant que cette zone draine également une clientèle touristique et d'affaires à fort pouvoir d'achat.

Le secteur est desservi par les transports en commun :

- stations de métro et transilien :
lignes 1 et 9 - Franklin Roosevelt à 180m environ,
ligne 9 - Saint-Philippe-du-Roule à 240m environ,
- autobus :
80-03 - Arrêt [Adresse 58] - Franklin Roosevelt à 170m environ,
28 - Arrêt [Adresse 58] à 270m environ,
42-80 - Arrêt [Adresse 58] à 350m environ,
28-32-80 et 93 - [Adresse 28] - [Adresse 48] à 350m environ,

Parkings :
- des [Adresse 30] au [Adresse 3],
- [Adresse 45] à moins de 100m,
- Indigo [Localité 52] [Adresse 30] à 300m environ,.
- Indigo [Adresse 58] à 350m environ

L'expert conclut aux avantages et inconvénients suivants :

- Avantages :
> Bonne localisation au regard de l'activité exercée,
> Quartier de bureaux, résidentiel et touristique à proximité immédiate de l'[Adresse 30], zone classée " Zone touristique internationale " avec donc une possibilité d'ouvrir le dimanche,
> Les locaux bénéficient d'un appartement,
- Inconvénients :
> Faible hauteur sous plafond de l'appartement,
> Appartement en état d'usage,
> Accès et circulation difficiles.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l'application de l'article R145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d'usage de procéder à une pondération des surfaces.

L'expert judiciaire a retenu une surface utile de 54,30m² pour les locaux à usage commercial et de 45,80m² pour l'appartement.

Il propose de retenir une surface pondérée de 38,30 m²p pour les locaux à usage commercial

Ces surfaces, qui ne font l'objet d'aucune contestation des parties, seront retenues.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l'espèce, l'expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

Termes de comparaison présentés par le bailleur :

- Leica Camera, [Adresse 5] (janvier 2015), 114 m² : 1.926 €/m²p/an,
- Restauration rapide, [Adresse 14] (mai 2015), 38 m² : 1.450 €/m²p/an,
- Savoirs Beds, [Adresse 8] (mars 2016), 97 m² : 1.134 €/m²p/an,
- Restauration rapide, [Adresse 21] (avril 2016), 58 m² : 1.290 €/m²p/an,
- [49], [Adresse 10] (juillet 2016), 28 m² : 1.200 €/m²p/an,
- [31], [Adresse 18] (novembre 2016), 39 m² : 1.301 €/m²p/an,

Termes de comparaison présentés par l'expert :

*nouvelles locations
- [46] restauration rapide, [Adresse 16] (date non indiquée), 82 m²p : 878 €/m²p/an,
- [31], [Adresse 18] (décembre 2016), 39 m²p : 544 €/m²p/an,
- [34] (restauration rapide), [Adresse 11] (mai 2017), 40 m²p : 950 €/m²p/an,
- [53], [Adresse 20] (février 2018), 46 m²p : 1.290 €/m²p/an,
- [35], [Adresse 21] (avril 2016), 58m²p : 1.293 €/m²p/an,
- [55], [Adresse 1] (janvier 2019), 60 m²p : 1.100 €/m²p/an,
- Vintage et Cie, [Adresse 12] (septembre 2014), 75 m²p : 900 €/m²p/an,
- [49] (salade bar), [Adresse 10] (juillet 2016), 28 m²p : 1.200 €/m²p/an,
- Bar à vins, [Adresse 9] (avril 2016), 48 m²p : 875 €/m²p/an,
- [33] (restaurant asiatique), [Adresse 7] (date non indiquée), 81 m²p : 815 €/m²p/an,
- Restauration rapide, [Adresse 25] (mai 2012), 28 m²p : 732 €/m²p/an,
- Restaurant [44], [Adresse 20] (avril 2016), 61 m²p : 1.230 €/m²p/an,
- [57] (restauration rapide), [Adresse 14] (mai 2015), 45 m²p : 933 €/m²p/an (1.247 €/m²p/an droit au bail inclus),
- [36] (restaurant espagnol), [Adresse 13] (date non indiquée), 66 m²p : 773 €/m²p/an,
- [36] (Nicolas - vins), [Adresse 22] (date non indiquée), 54 m²p : 1.717 €/m²p/an,

*renouvellements amiables déplafonnés
- Café bar brasserie, [Adresse 2] (janvier 2016), 121 m²p : 909 €/m²p/an,
- [32] café bar restaurant, [Adresse 4] (avril 2020) , 155 m²p : 730 €/m²p/an,

*fixations judiciaires
- Galerie François Barlier, [Adresse 19] (jugement en 2017, à effet en janvier 2013), 84,29 m²p : 700 €/m²p/an (observation : modification des facteurs locaux de commercialité),
- [42] café restaurant, [Adresse 26] (jugement en 2017, à effet en octobre 2013), 157 m²p : 900 €/m²p/an (observation : loyer avant abattement s'agissant d'une indemnité d'occupation),
- Café [66] salon de thé, [Adresse 15] (jugement en 2017, à effet en octobre 2014),57 m²p : 1.000 €/m²p/an (observation : estimation de l'expert acceptée par les parties).

L'expert judiciaire a estimé une valeur locative en renouvellement déplafonnée comprise entre 900 € et 1.000 €/m²p/an " Au regard des références relevées à proximité du commerce étudié et des conditions du bail, de l'activité exercée, de la situation et de la surface des locaux, dans un quartier à fort pouvoir d'achat mais à l'écart des zones de chalandises les plus importantes, de leur configuration avec notamment une petite façade de moins de cinq mètres ".

Il a proposé de retenir une valeur locative intermédiaire unitaire de 950 €/m²p/an pour la boutique, soit :

950 € x 38,30 m²p = 36.385 €/an.

La locataire ne discute pas la valeur unitaire proposée par l'expert judiciaire.

La bailleresse demande de retenir une valeur de 1.000 €/m²p/an, en considération des valeurs retenues par l'expert intervenu à sa demande, Monsieur [N] [T], qui a retenu un prix unitaire de 1.300 €/m²p/an et en a déduit un prix unitaire statutaire de 900 €/m²p/an, qu'elle trouve " légèrement faible ".

Faisant valoir qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire des prix unitaires de 1.000 à 1.300 €/m²p/an pour des locations nouvelles, qu'il n'y a que trois références pertinentes pour les décisions judiciaires mais pour des renouvellements intervenus entre 2013 et 2014, que les prix ont dû augmenter entre 2014 et 2019 et que le prix unitaire pour une localisation proche était de 1.000 €/m²p/an en 2014, elle en déduit que le prix unitaire ne saurait être inférieur à ce montant.

Néanmoins, force est de constater que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l'expert judiciaire a retenu à juste titre des éléments de comparaison qui ont pour certains une valeur unitaire inférieure à 1.000 €/m²p/an, permettant de fixer la valeur locative statutaire des locaux objets de la présente procédure à 950 €/m²p/an, avant correctifs.

Dans ces conditions, l'estimation par l'expert judiciaire apparaît pertinente et sera retenue.

La valeur locative de l'appartement, évaluée par l'expert judiciaire, avant correctif, à la somme arrondie de 14.290 € (45,80 m² x 26 €/ m² x 12 mois), qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part des parties, sera retenue.

Il y a lieu d'appliquer à cette valeur un abattement de 5 %, tel que proposé par l'expert judiciaire et non contesté par les parties, pour tenir compte de la moins-value résultant de ce que l'appartement est lié à un bail commercial, soit : 14.290 € - 5% = 13.575 €

Ainsi, la valeur locative statutaire des lieux loués, avant correctifs, s'élève à :

36.385 € + 13.575 € = 49.960 €/an HT et HC.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (...)

En l'espèce, l'expert judiciaire a proposé les minorations suivantes :

- abattement de 3 % pour la prise en charge par le preneur des travaux prescrits par l'autorité admnistrative,
- abattement de 2 % au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière,
- abattement de 5 % compte tenu de la présence d'une clause d'accession des travaux du preneur au profit du bailleur sans indemnité en fin de jouissance.

Il convient d'appliquer ces abattements, qui ne font l'objet d'aucune discussion de la part des parties.

La bailleresse sollicite par ailleurs une majoration de 5 % pour destination large, compte tenu de la clause de destination du bail permettant " tous commerces sans restriction relative aux autres occupants de l'immeuble ".

Toutefois, il est constaté qu'elle n'a pas, comme il lui incombait, soumis cette prétention à l'avis de l'expert judiciaire, alors que si une destination aussi large est atypique, et peut fonder une décision majorant le loyer au regard de l'avantage qu'elle procure, l'existence et l'importance dudit avantage ne sont pas évidents, notamment dans un quartier où prospèrent essentiellement des commerces de restauration.

À défaut d'appréciation par l'expert judiciaire du bénéfice procuré par la clause, le juge des loyers n'est pas en mesure de juger de la pertinence d'appliquer une majoration de ce chef ni de son quantum.

Il ne sera donc pas appliqué de majoration à ce titre.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au moment du renouvellement doit être fixée conformément à la proposition de l'expert à :
49.960 € - 3 % - 2 % = 47.462 € - 5 % = 45.088,90 €, arrondis à 45.090 €/an HT et HC.

Il y a lieu de rappeler que, si les conditions du dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce sont réunies, la locataire peut prétendre au bénéfice du lissage déplafonnement prévu par ce texte, étant observé qu'il appartient aux parties d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront dus pendant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Il est précisé que, conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter de l'assignation du 30 août 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS