TJ 13055, 20 juin 2024, RG 24/00590

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Me Audrey BABIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 06 septembre 2024
à Me Aymeric THAREAU
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00590 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [L]
né le 13 Novembre 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [O]
né le 26 Avril 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [Y] épouse [O]
née le 05 Novembre 1949 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 26 juillet 2018, Monsieur [V] [L], représenté par sa mandataire, la société Immo de France Provence, a donné à bail à Monsieur [O] et Madame [K] [O] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le quatrième [Localité 4], pour un loyer de 650 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Le 9 février 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [L] a fait signifier à Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] un commandement de payer la somme en principal de 2.498,35 euros visant la clause résolutoire.

Le 28 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [L] a fait signifier à Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] un commandement de payer la somme en principal de 2.146,47 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Monsieur [V] [L], représenté par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Immo de France Provence, a fait assigner Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, 7 a et 24 de loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,
-condamnation solidaire au paiement d’une somme de 4.401,19 euros à titre de provision sur les loyers et les charges dus au 12 décembre 2023, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à une somme supérieure au montant du dernier loyer échu, hors charges, et jusqu’à complète libération des lieux,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret n° 2001-2012 du 8 mars 2001.

Un diagnostic social et financier a été établi le 20 décembre 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 29 février 2024.

Le 16 mai 2024, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] ont été déclarés recevables à une procédure de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 2, Monsieur [V] [L] a réitéré ses demandes initiales en actualisant le montant de sa créance locative à la somme de 8.639,19 euros au 18 juin 2024. Il a sollicité à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire devant la juridiction du fond.

Au soutien de ses prétentions, il précise que les frais de procédure sont déduits de la créance locative. Il justifie les rappels de loyer par la révision prévue par le contrat. Il soutient avoir adressé annuellement à Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] les régularisations de charges, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] étant mal fondées à les contester du fait de la prescription triennale. Sur les charges de l’année 2023, il précise être en attente de l’approbation de l’exercice par l’assemblée générale des copropriétaires. Il estime que sa demande en paiement ne se heurte ainsi à aucune contestation sérieuse.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, il se prévaut du commandement de payer signifié le 28 septembre 2023.
Sur le trouble de jouissance, elle oppose l’absence de preuve. Sur la panne de l’ascenseur, il indique qu’elle est récente, de quelques jours.
Il rappelle que la procédure de surendettement est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Conformément à leurs conclusions en défense, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] ont sollicité :

-la déduction de la dette locative de la somme de 378,88 euros au titre de frais indus,
-la condamnation de Monsieur [V] [L] à leur payer la somme de 1.080 euros au titre des charges injustement réclamées sur l’année 2023,
-la compensation judiciaire entre les dettes des parties,
-le débouté des demandes de Monsieur [V] [L] du fait de l’irrégularité du commandement de payer du 9 février 2023,
-la condamnation de Monsieur [V] [L] à leur payer la somme de 1.500 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance,

-subsidiairement, de constater qu’ils ont été déclarés recevables à une procédure de surendettement et la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement jusqu’à la décision sur les mesures imposées ou des délais contenus dans ces mesures au regard de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône,

-à titre infiniment subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 36 mois,

-en tout état de cause, de statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils font valoir divers frais indus retenu par le bailleur dans son décompte, pour un montant total de 378,88 euros et l’absence de justification des charges retenues sur l’année 2023, soit une somme de 1.080 euros, rendant inexacts.
Ils soulèvent l’irrégularité du commandement de payer signifié le 9 février 2023.
Sur le trouble de jouissance, ils font état de désordres consécutifs à un dégât des eaux, outre la défaillance de l’ascenseur depuis le 24 mai 2024.
Ils signalement que la dette locative de 8.305,25 euros est retenue par la Commission de surendettement. Ils avancent que des délais et des modalités de paiement conformes aux mesures à venir et décidées par la Commission de surendettement doivent être prononcés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Aux termes des articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’annulation d’un acte pour vice de forme peut être demandée en justice.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

S'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l'encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 28 septembre 2023 joint un décompte précis, avec imputations, ventilation des loyers et des charges et périodes définies, rendant les locataires en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande.

Sur la somme de 1.080 euros contestée en défense, en application de l’avant-dernier alinéa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a jusqu’au 31 décembre 2024 pour effectuer la régularisation des charges de l’année 2023.

En l’absence de contestation sérieuses, il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des contestations de rappels de loyers par Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y]

En application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] sont irrecevables à solliciter le remboursement des sommes issues de rappels de loyers des 1er septembre 2019 (8,32 euros) et 1er octobre 2020 (7,94 euros), s’agissant de leur demande en paiement de la somme de 378,88 euros.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 juillet 2018 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.146,47 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2023, avec application au contrat de bail relatif à la place de stationnement, accessoire du logement principal.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 8.639,19 euros, à la date du 18 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Sur les rappels de loyers des 1er septembre 2022 (20,14 euros) et 1er septembre 2023 (20,29 euros), contestés par Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] au titre de leur demande en paiement de la somme de 378,88 euros, ils sont conformes aux termes du contrat prévoyant en son article IV A.2° la révision du loyer au 6 août à la valeur 127.77.

La contestation des charges retenues sur l’année 2023 est mal fondée conformément aux motifs susvisés, Monsieur [V] [L] justifiant par ailleurs de la régularisation des charges en faveur de Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] au 31 octobre 2023 (solde créditeur de 243,98 euros).

Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] sont donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [L] la somme provisionnelle de 8.639,19 euros au titre de l’arriéré locatif, loyers et charges, arrêté au 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 4.401,19 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur le trouble de jouissance

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] ne justifient d’aucun élément de preuve de nature à caractériser un trouble de jouissance.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire : il accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement
Il s'ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d'instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d'une action en résiliation du bail doit lui accorder des délais de paiement jusqu'à l'élaboration des mesures imposées.

En l'espèce, Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Ils se prévalent d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône qui n’est pas définitive en ce que les créanciers disposent d’un délai de quinze jours à compter de sa notification pour la contester.

La Commission de surendettement retient une capacité de remboursement mensuel de 796 euros, le passif étant constitué à 80 % de la dette locative et Monsieur [V] [L] étant le créancier prioritaire.

Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] versent au débat un rapport social établi le 23 février 2024 faisant état de leurs difficultés financières suite à l’aide conséquente apportée à leur fils, avec la souscription de crédits à la consommation.

Ils justifient du dépôt d’une demande de logement social le 6 février 2023.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code la consommation.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [V] [L] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 805,24 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il importe de rappeler que des mesures imposées par une Commission de surendettement priment sur une décision judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [O] et Madame [K] [O] née [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS