TJ 13055, 20 juin 2024, RG 24/02214

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Me Caroline GUEDON
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02214 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YZ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 6] HABITAT, SEML, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [R]
né le 15 Février 1964 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé établi le 2 novembre 2001, la société [Localité 6] Habitat, a consenti à Monsieur [M] [R] un bail d'habitation conventionné portant sur un appartement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 266,86 euros.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [M] [R] le 4 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 579,14 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la société [Localité 6] Habitat, a fait assigner en référé Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion de Monsieur [M] [R] et de tous occupants de son chef, et ce sans délai, des lieux sis [Adresse 1] ;
- condamner Monsieur [M] [R] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.821,10 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 16.02.2024, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif ;
- condamner Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 20 juin 2024, la société [Localité 6] Habitat représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de société créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 3850,02 euros au 2024.
Monsieur [M] [R], bien que cité régulièrement par acte remis à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fais droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de société compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de société compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la société [Localité 6] Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions des Bouches-du-Rhône le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 2 novembre 2001 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 579,14 euros.
Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2024.

Monsieur [M] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [R] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 395,44 euros actuellement, et de condamner Monsieur [M] [R] à son paiement à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [R] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 259,66 euros, la somme de 3.590,86 euros à la date du 17 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.
Pour la somme au principal, Monsieur [M] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [M] [R] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 3 .590,86 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés au 17 juin 2024 terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer.
Monsieur [M] [R] sera condamné à verser la société [Localité 6] Habitat une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,