TJ 13055, 20 juin 2024, RG 24/02931

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 06 septembre 2024
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 06 septembre 2024
à M. [X] [Y]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02931 - N° Portalis DBW3-W-B7I-45P2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [X]
né le 29 Décembre 1960 , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 28 avril 2021 à effet au 1er mai 2021, la société UNICIL a donné à bail à Monsieur [Y] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer conventionné de 308,64 euros et une provision sur charges de 81,80 euros et un emplacement de parking N°1100.8042 pour un loyer de 25 euros outre 3 euros de provisions sur charges.
Le 29 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Unicil a fait signifier à Monsieur [Y] [X] un commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SA Unicil, a fait assigner Monsieur [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
- déclarer recevable la demande de la Société Unicil du fait de la saisine préalable de la CAF des Bouches-du-Rhône,
- constater que par l’effet du commandement en date du 29.11.2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un emplacement de stationnement, tous deux sis [Adresse 4] est acquise et que M. [X] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement, tous deux sis, [Adresse 3],
- condamner Monsieur [X] à payer à la Société Unicil la somme de 2573,72 euros à titre de provisions, à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 29.02.2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,
- condamner Monsieur [X] à communiquer à la Société Unicil son avis d’imposition 2022 sur les revenus de l’année 2021,
- juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,
- condamner Monsieur [X] à payer à la société Unicil la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l’audience du 20 juin 2024, la SA Unicil, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.341,59 euros.
Comparaissant en personne, Monsieur [Y] [X] a reconnu le principe et le montant de sa dette locative. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler 60 euros en plus du loyer.
La SA Unicil indique donner son accord à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA Unicil justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 16 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil
Le bail conclu le 28 avril 2021 à effet au 01 mai 2021 contient une clause résolutoire (article IX) or le commandement de payer signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 1156,82 euros ne comporte ni l’avertissement ni la mention relative au fonds de solidarité, prescrits par la loi.
Il est ainsi irrégulier en sa forme.
Il en résulte une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [Y] [X] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [X] reste devoir, après déduction des frais de procédure la somme de 2.089,99 euros à la date du 5 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.
Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [X] reconnaît le principe et le montant de la dette.
Monsieur [Y] [X] sera donc condamné par provision, au paiement de la somme de 2.089,99 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés au 5 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.156,82 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur l’octroi de délai de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »
La bailleresse indique être en accord avec l’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
Il convient par conséquent d’accorder en l’espèce des délais de paiements.

Sur la production de l’avis d’imposition
La SA UNICIL ne justifie pas de la nécessité de communication de l’avis d’imposition 2022 sur les revenus de 2021. Elle sera en conséquence, déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [X], partie perdante, supportera solidairement la charge des dépens, en ce qui inclus le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent
DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
REJETTE la demande de production de l’avis d’imposition 2022 de Monsieur [Y] [X] ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de deux-mille-huit-cent-quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf euros (2 089,99 euros) décompte arrêté au 5 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 1.156,82 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Y] [X] à s’acquitter de la dette par 23 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-sept euros (87 euros) et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser à la SA UNICIL une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE