TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/12309

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/12309 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ODV

Minute : 25/00215

S.C.I. [Adresse 2]
Représentant : Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [G] [B]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Philippe RENAUD

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 17 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Avril 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Avril 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 2], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail en date du 18 juillet 2000, la SCI FA a donné à bail à Monsieur [G] [B], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Par acte authentique en date du 3 décembre 2015, la SCI [Adresse 2] a acquis l'ensemble immobilier où se trouve le logement objet de la procédure et l'a donné en gestion à la SCI FA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [G] [B], par acte d'huissier en date du 7 juin 2024, un premier commandement de payer la somme de 1.698,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 septembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [G] [B], par acte d'huissier en date du 11 septembre 2024, un second commandement de payer la somme de 1.698,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 septembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2024, la SCI [Adresse 2], a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal,
Juger acquise la clause résolutoire du bail du 18 juillet 2000 à la date du 11 novembre 2024 ;
Juger que Monsieur [G] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux ci-avant plus amplement désignés, depuis le 12 novembre 2024;
Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 12 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, égale au montant du loyer conventionnellement exigible, soit la somme de 386,24 €, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus ;

A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail à usage d'habitation signé 18 juillet 2000 aux torts exclusifs de Monsieur [G] [B] ;
Juger que Monsieur [G] [B] est occupant sans droit ni titre à compter de la date de signification de la présente assignation ;
Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de signification de la présente assignation et jusqu'à la libération effective des lieux loués, égale au montant du loyer conventionnellement exigible, soit la somme de 386,24 €, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus ;

En tout état de cause,
Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.752,54 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et provisions sur charges, selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, sauf à parfaire au jour de l'audience, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;
Juger qu'à défaut de libérer spontanément les lieux ci-avant plus amplement désignés, et les rendre libres de toute occupation de lui-même ou de son chef, Monsieur [G] [B] pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois à compter du commandement prévu à l'article L.412-1 du Code des procédures civile d'exécution, par la bailleresse, au besoin avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, dans les conditions et délais prévus par a loi prévoyant l'appréhension du mobilier ;
Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens sur le fondement de l'article 695 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer du 7 juin 2024 et du 11 septembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La SCI [Adresse 2], régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1.968,81 euros, échéance du mois de février 2025 comprise, selon décompte en date du 7 février 2025.

Monsieur [G] [B], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 2], justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 20 juillet 2000 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.698,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 juillet 2000 à compter du 12 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [G] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

la SCI [Adresse 2], produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [B] lui doit la somme de 1.968,81 euros, à la date du 7 février 2025, mois de février 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire 124,56 euros de frais.

Monsieur [G] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.844,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [G] [B] a repris le versement de son loyer courant.

Compte tenu également du faible montant de la dette, Monsieur [G] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [G] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS