TJ 93008, 11 avr. 2025, RG 24/05907

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05907 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSEM

Minute : 25/00213

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [Z]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Roger LEMONNIER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 17 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Avril 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Avril 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2022, l'indivision [X] / [X] / [F] représentée par Monsieur [V] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [T] [Z].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été sollicitée par le bailleur pour acquitter des loyers impayés de Monsieur [T] [Z].

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 1.181,00 euros.

A la suite d’autres impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est de nouveau acquittée des loyers de Monsieur [T] [Z].

Par exploit en date du 23 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 4.274,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2023 sur la somme de 1.181,00 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,
condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, correspondant aux montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,
condamner Monsieur [T] [Z] aux dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 janvier 2024, puis successivement renvoyé à l'audience du 30 avril 2024 et du 21 mai 2024, date à laquelle le dossier a été radié.

Les parties ont été convoqué à l'audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à l'audience du 11 février 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 990,00 euros au 10 février 2025, et produit la quittance subrogative afférente à ce montant.

Monsieur [T] [Z], régulièrement assigné à personne physique, convoqué à l'audience par le greffe, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [T] [Z] assigné à personne physique, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 13 juillet 2023, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux, soit le 11 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [T] [Z] à raison du bail du 11 février 2023.

Selon quittance subrogative du 30 janvier 2025, elle a payé au bailleur, en sa qualité de caution de Monsieur [T] [Z], la somme de 2.182,00 euros au titre du contrat de bail, correspondant au montant des loyers impayés de février 2023, mars 2023, mai 2023, octobre 2023, mai 2024, septembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par la caution.

Le commandement délivré le 30 juin 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 31 août 2024, faute par Monsieur [T] [Z] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans le délais de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, selon le diagnostic social et financier, Monsieur [T] [Z], dispose de 700 euros de salaire FSL par mois et 129 euros d'aide pour le logement par mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [T] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a un intérêt manifeste à faire cesser l’occupation du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [T] [Z] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [T] [Z], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant et des charges locatives, à compter du mois d’octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors qu’ils seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation.

Elle produit un décompte faisant apparaître les loyers impayés au 10 février 2025 correspondant aux loyers impayés de février 2023, mars 2023, mai 2023, octobre 2023, mai 2024, septembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025, pour un montant de 990,00 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 990,00 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier 2025 incluse, hors frais, que Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS