TJ 33063, 18 avr. 2025, RG 25/00025

MINUTE:

N° RG 25/00025 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2F3W

S.A. DOMOFRANCE

C/

[R] [K], [N] [U]

Le

- Expéditions délivrées à

- SELARL DYADE AVOCATS
-consorts [C]
-prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 10]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Réputé contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS

DEFENDEURS :
Madame [R] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absente

Monsieur [N] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absent

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrats en date du 15 novembre 2022, DOMOFRANCE a donné à bail à Mme [R] [K] et M [N] [U] un logement n° 0102 1er etg situé [Adresse 6] [Localité 8] pour un loyer mensuel de 605,39 € et 95,92 € de provision sur charges ainsi qu'une place de stationnement n°0008 pour une somme de 15 euros par mois et 1,67€ de provision sur charges.

Le 07 novembre 2024 , DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [K] et M [U] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

DOMOFRANCE a ensuite fait assigner Mme [R] [K] et M [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 15 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 28 mars 2025, DOMOFRANCE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Mme [K] et M [U] et les condamner au paiement de la somme actualisée de 936,04 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Convoqués à l'audience par acte d’huissier signifié à personne pour M [U] et à domicile pour Mme [K], ni l'un ni l'autre n'a comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience.

En l'espèce, DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariserla dette.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 novembre 2024, pour la somme en principal de 2528,07€, en visant un délai de deux mois pour régulariser.
Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 janvier 2025.

3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [R] [K] et M [N] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 08 janvier 2025. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion.

En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [K] et M [U] causent un préjudice à DOMOFRANCE qu'il y a lieu de réparer en les condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 08 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l'espèce, DOMOFRANCE produit un décompte selon lequel Mme [R] [K] et M [N] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 595,45 € à la date du 11 mars 2025.

Mme [R] [K] et M [N] [U], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 595,45 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 11 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (07 novembre 2024).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [K] et M [N] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir DOMOFRANCE, Mme [R] [K] et M [N] [U] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,