TJ 13055, 13 juin 2024, RG 24/02476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :
Le 02 août 2024
à M. [X] [M]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/02476 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42ME

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [X]
né le 05 Novembre 1966 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [I] [W] [G] épouse [X]
née le 09 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DEFENDEUR

Monsieur [E] [U] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2023, Monsieur [M] [X] et Madame [I] [G] épouse [X] ont consenti à Monsieur [E] [K] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 810 € outre 85 € de provision mensuelle à valoir sur les charges locatives.

À la suite d'échéances impayées, Monsieur [M] [X] et Madame [I] [G] épouse [X] ont fait délivrer, le 15 décembre 2023, à Monsieur [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 580 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 10 avril 2024 notifié en préfecture le 11 avril 2024 Monsieur [M] [X] et Madame [I] [G] épouse [X] ont fait assigner en référé Monsieur [E] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

- constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [K] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

- condamner Monsieur [E] [K] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 3 580 € à valoir sur l’arriéré locatif,

- condamner Monsieur [E] [K] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer échu charges comprises, avec indexation, jusqu'à complète libération des lieux,

- condamner Monsieur [E] [K] aux dépens.

A l'audience du 13 juin 2024 à laquelle l'affaire est appelée et retenue les requérants maintiennent leurs demandes, indiquant que leur créance s’élève à la somme de 8 857 € dont 626 € et 176 € de frais d’huissier de justice, que le requis ne paie plus aucun loyer depuis neuf mois, qu’il s’était engagé à partir mais est resté dans les lieux, qu’ils ne perçoivent pas d’allocation logement.

Monsieur [E] [K], cité étude, ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [E] [K] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant aux requérants.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 avril 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 11 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail en date du 1er août 2023 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [E] [K] le 15 décembre 2023, lui indiquant qu’il disposait d’un délai de deux mois pour payer et qu’à défaut les demandeurs saisiraient le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail. Le commandement est fondé sur les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit les mentions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le locataire n'a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 15 février 2024 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

Il y a lieu d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'enlèvement des meubles, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [E] [K] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Une indemnité d'occupation mensuelle de 895 € peut être fixée provisoirement, correspondant au loyer et à la provision contractuels, au paiement de laquelle le requis sera condamné à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux et la restitution des clés aux bailleurs. S’agissant d’une somme provisionnelle, elle ne sera pas indexée.

Sur l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l'espèce, Monsieur [M] [X] et Madame [I] [G] épouse [X] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé qui sera retenu puisque la demande de condamnation à une indemnité d'occupation figure dans l'assignation.

Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable.

Seront déduits les frais d’huissier de justice reportés dans les dépens pour ceux qui en relèvent.

Par conséquent, après déduction de la somme de 862 € il convient d'accorder à Monsieur [M] [X] et Madame [I] [G] épouse [X] une provision de 7 995 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS